Застройщик не передает квартиру. Как взыскать неустойку?
В случае, если застройщик задерживает сдачу квартиры в новостройке, то вы имеете право на взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Т.е. для простоты понимания, вы имеете право на 20% годовых от цены квартиры. Следует помнить, что если задержка сдачи объекта превышает двухмесячный срок, то вы можете расторгнуть договор с застройщиком и вернуть все оплаченные за квартиру деньги вместе с неустойкой.
Важно помнить, что застройщики часто пытаются убедить дольщиков в необходимости подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры, однако это добровольное дело, застройщик не может принуждать вас к этому и ваш отказ никоим образом не отразится ни на качестве квартиры, ни на сроках ее передачи.
Чтобы взыскать неустойку, необходимо, во-первых, подать застройщику претензию с соответствующим расчетом. Данная претензия, увы, не будет удовлетворена и носит скорее формальный характер, т.к. застройщику выгодно довести дело до суда и попытаться снизить размер неустойки.
Из-за чего снижают неустойку в суде?
Несмотря на то, что законом предусмотрены размеры неустойки, суды иногда их снижают. Застройщик, как правило, ссылается на причины, от него не зависящие: неэффективная работа государственных органов по согласованию строительства, срыв сроков со стороны государственных монополий по подключению к электросетям, водоснабжению, канализации. Такого рода факты могут, действительно, привести к тому, что суд снизить размер взыскиваемой неустойки (до 10-ти раз). Собственно, основная задача юриста по новостройкам в суде, представить наибольший размер понесенных вами расходов в связи с неполучением квартиры, это может быть договор аренды, дополнительные проценты по договору ипотеки, а также убедить суд, что причиной срыва сроков передачи квартиры являлась некомпетентность, непредусмотрительность в ведении своей строительной деятельности застройщиком.
Взыскание неустойки через арбитраж, плюсы и минусы
Арбитражный суд может рассматривать споры о взыскании неустойки с застройщика, если с иском к нему обратиться юридическое лицо, которому Вы передали права требования неустойки по договору цессии (договор уступки прав). Т.е. вы можете заключить договор переуступки прав либо за фиксированную стоимость либо за процент от взысканной суммы.
Плюсы взыскания неустойки через арбитраж
- В отличие от судов общей юрисдикции арбитражный суд практически не снижает размер неустойки по ст.333 ГК РФ. Т.е. арбитражному суду недостаточно письменного заявления застройщика о снижении неустойки, он требует предоставления надлежащих и достаточных обоснований причин срывов срока сдачи объекта.
- Сохраняется возможность взыскания двойного размере неустойки и 50% шрафа по Закону о защите прав потребителей, в случае если просрочка наступила до заключения договора цессии и дольщик направлял застройщику соответствующую претензию.
- Срок рассмотрения дела в арбитражном суде, как правило, меньше, чем в суде общей юрисдикции.
Минусы взыскания неустойки через арбитраж
- В арбитражном суде отсутствует льгота по оплате госпошлины по искам до 1 млн. руб., как это есть в суде общей юрисдикции по Закону о защите прав потребителей. Сама госпошлина, при этом, существенно выше.
- Существует вероятность оспаривания договора цессии и направления дела в суд общей юрисдикции
- Получателем денежных средств является юридическое лицо, которому были переуступлены права требования.
Что делать, если квартира передана с недостатками?
Если при приемке квартиры в новостройке, вы обнаружите недостатки строительства, то во-первых их необходимо отразить в акте приема-передачи. Т.е. прямо в акте, который вам предоставляется на подпись, в свободном месте своей рукой отразите имеющиеся в квартире недостатки. Недостатки могут быть следующие, в квартире без отделки: кривизна стен, полов, подоконников, щели в оконных проемах, отсутствие электроточек, отсутствие или неправильно подведенные коммуникации, наличие строительного мусора. В квартире с отделкой это могут быть любые недоделки , и такую квартиру следует принимать как и при любом ремонте.
Если вы обнаружили такие недостатки, отразили в акте, необходимо направить застройщику претензию и предложить застройщику добровольно устранить такие недостатки в определенный срок. Если застройщик не выполнит требования, необходимо обратиться в суд, в чем может помочь юрист по строительным спорам. Для того, чтобы взыскать с застройщика стоимость устранения этих недостатков, необходимо проведение строительной экспертизы. По такого рода делам действуют нормы о защите прав потребителей, т.е. помимо основной суммы можно взыскать 50%штраф, пени.
