Застройщик не передает квартиру. Как взыскать неустойку?
В случае, если застройщик задерживает сдачу квартиры в новостройке,
гражданин имеете право на взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 об участии в долевом строительстве).
Если задержка сдачи объекта превышает двухмесячный срок, то вы можете расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть все оплаченные за квартиру деньги вместе с неустойкой (ч. 1 ст. 9 закона 214-ФЗ). В этом поможет юрист по долевому строительству.
Важно помнить, что застройщики часто пытаются убедить дольщиков в необходимости подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры. Однако это добровольное дело, застройщик не может принуждать вас к этому и ваш отказ не отразится ни на качестве квартиры, ни на сроках ее передачи.
Чтобы взыскать неустойку, необходимо, во-первых, подать застройщику претензию с соответствующим расчетом. Данная претензия, увы, не будет удовлетворена и имеет скорее формальный характер, т.к. застройщику выгодно довести дело до суда и попытаться снизить размер неустойки.
Из-за чего снижают неустойку в суде?
Судебные споры с застройщиками по ДДУ иногда оканчиваются снижением размеров неустойки.
Застройщик, как правило, ссылается на причины, от него не зависящие: неэффективная работа государственных органов по согласованию строительства, срыв сроков со стороны государственных монополий по подключению к электросетям, водоснабжению, канализации. Такие обстоятельства действительно могут привести к тому, что суд снизит размер взыскиваемой неустойки в несколько раз.
Юрист по долевому участию в строительстве:
Докажет в суде размеры понесенных вами расходов в связи с неполучением готовой недвижимости. Это могут быть арендные платежи за жилье, дополнительные проценты по договору ипотеки и т.д.
Убедит суд, что причиной срыва сроков передачи квартиры являлась некомпетентность, непредусмотрительность в ведении своей строительной деятельности застройщиком.
Оспорит неудовлетворительное судебное решение.
Взыскание неустойки через арбитраж, плюсы и минусы
Арбитражный суд может рассматривать споры с застройщиком о взыскании неустойки, если с иском к нему обратится юридическое лицо, которому Вы передали права требования неустойки по договору цессии (договор уступки прав). Т.е. вы можете заключить договор переуступки прав либо за фиксированную стоимость, либо за процент от взысканной суммы.
Плюсы взыскания неустойки через арбитраж:
В отличие от судов общей юрисдикции арбитражный суд практически не снижает размер неустойки по ст. 333 ГК РФ. Т.е. арбитражному суду недостаточно письменного заявления застройщика о снижении неустойки, он требует предоставления надлежащих и достаточных обоснований причин срывов срока сдачи объекта.
Юрист по застройщикам поможет взыскать неустойку, убытки в размере, не покрытым неустойкой, и 5% штраф за неисполнение обязательств (ст. 10 закона №214-ФЗ). Это возможно, если просрочка наступила до заключения договора цессии и дольщик направлял застройщику соответствующую претензию.
Срок рассмотрения дела в арбитражном суде, как правило, меньше, чем в суде общей юрисдикции.
Минусы взыскания неустойки через арбитраж:
В арбитражном суде отсутствует льгота по оплате госпошлины по искам до 1 млн. руб., как это есть в суде общей юрисдикции по Закону о защите прав потребителей. Сама госпошлина, при этом, существенно выше.
Существует вероятность оспаривания договора цессии и направления дела в суд общей юрисдикции
Получателем денежных средств является юридическое лицо, которому были переуступлены права требования.
Юрист по ДДУ разберется в вашей проблеме и подскажет наилучший выход из сложившейся ситуации.
Что делать, если квартира передана с недостатками?
Если при приемке квартиры в новостройке, вы обнаружите недостатки строительства, то во-первых их необходимо отразить в акте приема-передачи. Т.е. прямо в акте, который вам предоставляется на подпись, в свободном месте своей рукой отразите имеющиеся в квартире недостатки.
Юрист по неустойке на застройщика подскажет, как правильно составить документы, чтобы зафиксировать все обнаруженные недочеты.
Недостатки могут быть следующие:
В квартире без отделки: кривизна стен, полов, подоконников, щели в оконных проемах, отсутствие электроточек, отсутствие или неправильно подведенные коммуникации, наличие строительного мусора.
В квартире с отделкой это могут быть любые недоделки, и такую квартиру следует принимать как и при любом ремонте.
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в Москве.
Если вы обнаружили недостатки построенной недвижимости, отразили в акте, необходимо направить застройщику претензию и предложить ему добровольно устранить их в определенный срок.
Для того, чтобы взыскать с застройщика стоимость устранения этих недостатков, необходимо проведение строительной экспертизы.
Если застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение, либо соразмерно не уменьшит цену договора, необходимо обратиться в суд, в чем поможет адвокат по долевому строительству.
В суде с застройщика будут дополнительно взысканы:
неустойка за нарушение сроков выполнения требований — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (ч. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ);
штраф за неудовлетворение требований гражданина в добровольном порядке — 5% от присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 закона № 214-ФЗ);
причиненный моральный вред (ч. 2 ст. 10 закона № 214-ФЗ).
