Застройщик в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ обязан передать квартиру с ремонтом, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Однако зачастую застройщики не исполняют взятых на себя обязательств по передаче объектов долевого строительства, безопасных и пригодных для проживания. На этот случай законодательство предусматривает несколько способов защиты, применение которых в совокупности направлено на защиту нарушенного права участника долевого строительства.
Для того чтобы взыскать с застройщика деньги за некачественный ремонт, нужно придерживаться следующего алгоритма.
Досудебное урегулирование спора по недостаткам переданной квартиры
Если недостатки выполненной отделки в квартире обнаруживаются в момент передачи объекта долевого строительства, то данные недостатки, если только они не лишают возможности проживать в квартире (несущественные недостатки), должны фиксироваться участником долевого строительства в акте приема-передачи квартиры. При выявлении отступлений от условий договора долевого участия, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков.
Перед подачей Иска в СУД! В соответствии с п. «д» п. 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 участник долевого строительства обязан обратиться застройщику с требованием безвозмездно устранить данные недостатки.
Данное требование необходимо отправить застройщику посредством оператора почтовой связи заказным письмом с описью вложения и приложить к данному требованию копию акта, в котором были указаны недостатки.
Заключение специалиста в сфере строительства
Если недостатки выполненной отделки в квартире обнаруживаются позднее, чем подписывается акт приемки, то участник долевого строительства должен доказать наличие недостатков и то, что они образовались не в результате естественного износа, а вызваны некачественными ремонтными работами. Для этого необходимо привлечь специалиста, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией по организации архитектурно-строительного проектирования и строительства, включенного в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства.
После заключения договора с экспертной организацией следует уведомить застройщика о дате и времени экспертного осмотра.
В назначенное время специалист проводит инструментальное исследование качества выполненных работ, зачастую с использованием средств проведения тепловизионной съемки, для проверки соответствия выполненных работ по установке оконных блоков ГОСТу по тепловой защите зданий. По результатам осмотра будет подготовлено заключение, которое необходимо приложить к письменному требованию об устранении недостатков и отправить посредством оператора почтовой связи заказным письмом с описью вложения застройщику.
Суд с застройщиком по недостаткам переданной квартиры
В случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в течение 60 дней, участник долевого строительства предъявляет иск в суд общей юрисдикции. Для этого необходимо составить исковое заявление, в котором следует подробно изложить обстоятельства дела, сослаться на правовые нормы и указать требования, с которыми вы обращаетесь к застройщику.
К исковому заявлению нужно приложить претензию, доказательства оплаты госпошлины (которую следует предварительно рассчитать), почтовые документы об отправке искового заявления застройщику (перед отправкой иска в суд, его нужно отправить застройщику), договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры (при наличии), подтверждения оплаты цены договора, заключение специалиста в оригинале, выписку из ЕГРЮЛ на застройщика. Важно правильно определить территориальную подсудность, воспользовавшись сервисами, доступными в интернете. Предпочтительнее подавать исковое заявление по своему месту жительства.
По суду вы вправе потребовать взыскать с застройщика в вашу пользу:
- убытки, вызванные передачей объекта долевого строительства с недостатками;
- неустойку за просрочку исполнения обязательств, вытекающих из передачи объекта с недостатками, которая предусмотрена ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
- компенсацию судебных расходов по оплате услуг представителя;
- компенсацию морального вреда;
- штраф, указанный в п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в вашу пользу.
Исковое заявление можно отправить по почте, через ГАС «Правосудие» и лично передать в суд через его экспедицию. Можно порекомендовать последний вариант, поскольку он обеспечит наиболее быстрое принятие искового заявления. После регистрации искового заявления оно вместе со всеми приложениями передается на рассмотрение судьи, который рассматривает исковое заявление на предмет его соответствия ст. 131 и 132 ГПК РФ.
Если судья установит, что заявление подано с нарушением данных норм, то он оставит данное заявление без движения, и нужно будет в довольно короткий срок их устранить. Для этого необходимо отправиться в суд и в приемные часы (понедельник с 13:45 до 18:00; четверг с 9:00 до 13:00) получить копию определения судьи, в котором будет написано, что именно и в какой срок нужно сделать. Если заявление было составлено без недостатков или вы своевременно их устранили, то судья принимает исковое заявление к своему производству, назначает предварительное заседание и извещает вас и подрядчика о его дате.
Производство по делу о взыскании с застройщика компенсации за недостатки ремонта в квартире
Далее следуют предварительное заседание, которое московские районные суды именуют «беседой», а также судебные заседания, в ходе которых происходит рассмотрение дела. Застройщик должен доказать, что выполнил отделку, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.
По этой причине практически всегда застройщик ходатайствует перед судом о проведении судебной экспертизы, аналогичной той, которая проводилась по вашей инициативе. Судья не может ему отказать в этом ходатайстве, поэтому крайне важно сохранять отделку не тронутой до проведения осмотра судебным экспертом.
По результатам судебной экспертизы специалисты составляют заключение, которое направляется ими в суд. Суд оценивает оба заключения, по внутреннему убеждению, и принимает решение исходя из заключения экспертов и других доказательств.
Исполнение решения суда
Решение суда первой инстанции вступает в силу по истечении месяца (ст. 321 ГПК РФ) со дня изготовления решения. Если оно в вашу пользу, то обжаловать его будет застройщик, а не вы. Рассмотрение апелляционной жалобы на решение суда происходит в вышестоящем суде, для г. Москвы данным органом выступает Московский городской суд. Если застройщик не подал жалобы или проиграл апелляцию, то решение вступает в силу и может быть принудительно исполнено.
Не стоит рассчитывать, что застройщик будет готов добровольно исполнить судебное решение, поэтому для его исполнения сначала необходимо написать заявление на получение исполнительного листа и получить его в канцелярии суда. После получения исполнительного листа его необходимо направить в банк застройщика. В порядке исполнения решения суда банк будет принудительно списывать денежные средства с расчетного счета застройщика. Таким образом вы взыщите с застройщика деньги за некачественный ремонт.
