Сложность вопроса о признании права собственности на квартиру или другую недвижимость обусловлена необходимостью проходить процедуру госрегистрации. Не всегда оформление недвижимости протекает удачно.
Если нет споров, конфликтов, то госрегистрация недвижимости осуществляется в административном порядке. Заявитель или несколько лиц на этой стороне собирают документы, подают их через МФЦ в Росреестр, оплачивают госпошлину и ждут получения выписки из реестра недвижимости. Если возникли сложности, то для оформления может потребоваться обращение в суд. Регистрация права собственности через суд — процесс долгий и трудоемкий. Для получения решения в вашу пользу следует кропотливо собрать внушительный пакет документов на недвижимость, подтвердить процесс общения с застройщиком и т. д. Кроме того, потребуется правильно оформить иск, подсчитать размер государственной пошлины. Если будут формальные ошибки, судебное разбирательство затянется еще на более долгое время. Чтобы это исключить, стоит заручиться поддержкой грамотного специалиста. Команда наших юристов поможет преодолеть все трудности и неурядицы на пути к получению своей оплаченной квартиры жителям Москвы и других регионов.
Обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру
Иски с такими требованиями обычно рассматривают районные суды. Конкретную судебную инстанцию устанавливают по месту регистрации самого заявителя. Иски к застройщику подают по адресу многоквартирного дома, в котором находится квартира.
Перед обращением необходимо уплатить государственную пошлину. По такой категории дел пошлину рассчитывают от цены иска (т. е. стоимости квартиры).
Кроме того, нужно подтвердить соблюдение досудебного порядка разрешения этого спора. До подачи иска нужно направить будущему ответчику претензию с требованием добровольно переоформить право собственности на жилье и/или совершить иные действия, которые могут этому поспособствовать. При отказе или бездействии — обращаться в суд.
Признание права собственности на квартиру в новостройке
Наиболее остро стоит вопрос о признании права собственности на квартиру. Это связано, в частности, с бурным развитием долевого строительства в последние годы. Процедура признания в этом случае заключается в доказывании и подтверждении прав на конкретную жилую недвижимость. Споры о праве собственности на первичное жилье в новостройке — одна из самых распространенных категорий дел в недвижимости. Дольщики часто оплачивают полную сумму недвижимости, но не могут в обычном административном порядке через МФЦ оформить права на нее. Они вынуждены обращаться в суд, чтобы признать своими квартиру, машино-место в новостройке.
Если вы столкнулись с невозможностью зарегистрировать право собственности на квартиру, оплаченную по договору участия в долевом строительстве, то не стоит ждать до последнего, пока сам застройщик оформит собственность, писать коллективные жалобы в Минстрой, Прокуратуру и пр. Все это не имеет реального действия, названные государственные органы не уполномочены в решении этой задачи. Не стоит затягивать оформление также и из-за вероятности банкротства, ликвидации застройщика.
Без оформленного права собственности покупатель первичного жилья неполноценный, с правовой точки зрения, владелец квартиры. Кроме того, он лишается и других, связанных с этим прав и гарантий. Например, он не может прописаться в квартире и пользоваться государственными услугами по месту регистрации: обязательной медицинской помощью, школами, детскими садами. В отдельных случаях до регистрации права собственности дольщик не может получить имущественный налоговый вычет.
В России признание права собственности через суд — самый эффективный способ защиты лица, который заплатил за жилье большие деньги. На основании положительного решения суда Росреестр зарегистрирует собственность лица, у него почти не останется причин для отказа в регистрации.
Судебная защита может потребоваться, в частности, в следующих случаях:
- При заключении инвестиционного контракта между застройщиком и иными участниками по завершении строительства отсутствует подписанный акт реализации инвестиционного контракта. Обычно администрация города предоставляет застройщику земельный участок для строительства, в некоторых случаях также финансирует строительство, а застройщик по условиям инвестиционного контракта должен передать городу определенное количество помещений в собственность. Пока стороны не договорятся о том, какие помещения подлежат передаче городу, инвестиционный контракт не закрыт актом, соответственно в Росреестре отсутствует полный комплект документов для регистрации.
- В передаточном акте есть ошибки, неточности, исправления или застройщик отказывается подписать новый акт приема-передачи объекта долевого строительства.
- При покупке квартиры у ЖСК (по договору участия в ЖСК) последний не зарегистрировал право собственности на квартиру. В этом случае член кооператива не может зарегистрировать собственность на основании справки о полной выплате пая.
- Застройщик признан банкротом или ликвидирован до регистрации права собственности дольщика. В настоящее время даже при наличии подписанного передаточного акта дольщики вынуждены обращаться в суд для признания права собственности. Регистрирующий орган при наличии у них сведений о банкротстве застройщика приостанавливают регистрацию для уточнения информации у арбитражного управляющего относительно подлинности акта. После окончания срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации, так как арбитражный управляющий не может установить подлинность.
- Случаи двойных продаж недвижимости по предварительному договору купли-продажи.
- Застройщик не поставил дом, квартиры на кадастровый учет.
Признание права собственности при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры
В предварительном договоре купли-продажи застройщик и потенциальный покупатель согласуют намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, на определенных в нем условиях.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья особых рисков для покупателя не несет. Если в оговоренный срок основной договор не заключат и ни одна из сторон не направит другой предложение его подписать, действие предварительного договора прекращается.
Заключение предварительного договора купли-продажи жилья на этапе строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения предварительных договоров довольно обширна. Основная причина — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, которые предусмотрены для договора участия в долевом строительстве.
Предварительный договор не может подлежать государственной регистрации, а, следовательно, есть вероятность «двойных продаж». При обращении инвестора в суд за признанием права собственности может открыться ситуация, когда квартира уже оформлена на другого гражданина.
Кроме того, часто в предварительных договорах не указывают точную дату передачи помещения гражданину в собственность, в том числе срок оформления застройщиком прав на помещение. То есть, когда будут поданы документы на оформление собственности, напрямую зависит от воли застройщика. Отсутствие точного срока ставит под сомнение сам факт нарушения прав покупателя. Чтобы предотвратить эти сложности, перед подачей искового заявления о признании права собственности на новостройку в суд, следует направить ответчику предложение о заключении основного договора, а также требование об исполнении обязательств по оформлению помещения в собственность и передаче его гражданину. Эти доказательства отправки следует приложить к иску.
В суде аргументировать несоблюдение срока передачи и оформления помещения застройщиком можно со ссылкой на статью 314 ГК РФ: обязательство, не исполненное в разумный срок либо срок, определенный моментом востребования, должно быть исполнено должником в семидневный срок с момента предъявления постановления о его исполнении.
Учитывая рост цен на квартиры с повышением строительной готовности дома, зачастую застройщику в суде выгоднее признать факт неосновательного обогащения и предложить инвестору вернуть вложенные деньги. Тем более, что особенности предварительного договора купли-продажи это позволяют. Чтобы избежать этого, гражданину стоит после подписания предварительного договора направить застройщику в течение года дополнительное требование о заключении основного договора, где обязательно отразить точный адрес объекта спора, а также попросить указать дату, время и место заключения основного договора.
Этот документ с почтовым уведомлением нужно будет представить в суд. Если требование направлено не было, но в суде возникла указанная ситуация, инвестору, который хочет признать право собственности, следует настаивать на том, что фактически предварительное соглашение — инвестиционный договор. В нем указан адрес объекта, его полная стоимость, а также присутствует факт оплаты.
Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Такой способ защиты предусмотрен Законом о банкротстве. Но дольщик может им воспользоваться им при соблюдении следующих условий:
- получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком, и участником строительства;
- застройщик и дольщик до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Кроме того, нужно, чтобы объект, т. е. дом, был построен, но не введен в эксплуатацию. В судебной практике редко встречаются случаи признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого 75%. Лучше, чтобы дом построили более чем на 90%. Сам истец обязан доказать такую готовность дома.
Дольщик вправе претендовать только на часть (долю) объекта долевого строительства (дом), которая обозначена в договоре. Эту часть (долю) в имеющемся объекте можно идентифицировать.
Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику можно только при полной оплате по договору долевого участия в строительстве.
