Уже готовы разъяснения Пленума Верховного Суда по поводу сделок купли-продажи жилья, признанных несостоявшимися.
До сегодняшнего дня приобретение жилых помещений является рискованным мероприятием для покупателя. В случае признания договора недействительным именно новый собственник становится пострадавшей стороной. Он остается без квартиры, при этом надежды вернуть свои деньги обратно тоже нет.
В скором времени должно появиться постановление, предполагающее нововведение для процедуры разрешения спора о поручительстве. Благодаря этому документу станет возможным предусмотреть в договоре условие, при котором ответственность за возврат денег ложится на продавца.
Например, следующая ситуация. Законность приобретения помещения через какое-то время оспаривается родственниками продавца по причине нарушений, первоначально допущенных во время приватизации. Такая сделка объявляется недействительной. В подобных случаях необходимо, чтобы сам продавец либо третье лицо выступили поручителями и несли ответственность за возврат полученных от покупателя денег.
Еще пример разрыва сделки. Так, кредиторы предыдущего собственника могут объявить ее притворной, обвинив хозяина квартиры в желании скрыть имущество и избежать оплаты долговых обязательств.
Даже наследники вправе оспорить законность купли-продажи в том случае, если жилое помещение перешло к продавцу по наследству.
Во всех случаях, оканчивающихся разрывом сделки, вопрос добросовестности покупателя даже не рассматривается. Эта сторона просто рискует остаться ни с чем. По мнению российских адвокатов, проект Верховного Суда предполагает гарантию возврата средств, внесенных за покупку.
Но также важно различать два юридически отличающихся понятия. Это расторжение договора и признание недействительности сделки.
При расторжении стороны обязаны вернуть:
- одна — деньги;
- другая — недвижимость.
Именно это обстоятельство является причиной того, что купля-продажа не расторгается, а объявляется недействительной. Соответственно, изменяются и юридические последствия такого решения. В результате финансовые и имущественные риски ложатся на покупателя.
По мнению главы Ассоциации российских юристов В. Груздева, документ поможет новым владельцам квартир не остаться единственной пострадавшей стороной в подобных ситуациях.
