г. Москва, Китай городКитай Город

ул. Маросейка, 2/15с3

Анализ договора с застройщиком

Внимание! Это образец.
Он не может быть применен ко всем делам

подробнее про Суд с застройщиком. Неустойка
cкачать документ

ПРАВОВАЯ ПОЗИЦИЯ ПО СПОРУ МЕЖДУ К.И.С. и ООО "Р."

В настоящий момент ООО "Р." предлагает в ультимативном порядке, под угрозой расторжения договора от 04.12.2006г., доплатить стоимость 84,3 кв. м. и принять помещение.

Однако полагаю, что данные требования незаконны и необоснованны по следующим основаниям.

  1. ООО "Р." нарушило срок исполнения Договора.

В соответствии с п. 2.2. Договора, Инвестор в рамках совместного финансирования осуществляет оплату в объеме и порядке, определенных договором и приложениями к нему. Согласно приложению № 2 к Договору сумма финансирования составляет 2946832 (Два миллиона девятьсот сорок шесть тысяч восемьсот тридцать доллара США). Инвестор согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам уплатил, а Заказчик - принял оплату общей цены Договора.

Читать далее...

Согласно п. 2.1 Договора заказчик строительства в рамках распорядительных документов Правительства Москвы за счет собственных и привлеченных средств осуществляет финансирование и в соответствии с п.1.1 Договора с целью завершения строительства в срок до 31 декабря 2008 года. Постановлением Правительства Москвы от 5 апреля 2011 г. № 113-ПП были внесены изменения в Постановление Правительства Москвы от 30 декабря 2003 г., на основании которого осуществлялось проектирование и строительство жилого дома, и на которое имеется ссылка в преамбуле Договора. С учетом внесенных изменений срок окончания строительства дома распорядительными документами Правительства Москвы определен до 31 марта 2012 года.

Согласно п. 7.4. Договора, в случае нарушения Заказчиком строительства сроков исполнения обязательств по Договору более чем на 6 календарных месяцев, последний уплачивает Инвестору пени в размере 0,01% от суммы Договора за каждый день просрочки, исчисляемого со дня истечения указанного в настоящем пункте 6-ти месячного срока, но не более 10% от суммы Договора. Таким образом, на дату «29» октября 2013 г. имеет место просрочка исполнения обязательств со стороны Заказчика, а именно с 01.10.2012г. (учитывая 6 месяцев с 31.03.2012г.) по 12.11.2013г. – 402 дня, что в денежном выражении составляет 120229.44 долларов США. Кроме того, следует учитывать нарушение Заказчиком обязанности об информировании Инвестора в случае корректировки сроков завершения строительства, как это предусмотрено п. 3.2.3. Договора.

Однако согласно сформировавшейся в отношении ООО «Р.» судебной практике возможно истребование пени без учета Постановлением Правительства Москвы от 5 апреля 2011 г. № 113-ПП, руководствуясь исключительно положениями п. 2.1. и 7.4. Договора, то есть с «01» июля 2009 г., что составит 10% от суммы Договора, а именно 294683,2 доллара США. Данная позиция подтверждается определением Московского городского Суда по делу № 11-20931/13 по иску С.А.Н. к ООО «Р.».

В тоже время необходимо учитывать, что, вероятно, ООО "Р." выполнило формальную обязанность по информированию Инвестора о сдаче объекта. Заказчик ссылается на письмо от 28 марта 2013 г., а также более раннее извещение. Однако в противовес позиции Заказчика имеются претензионные письма и телеграммы Инвестора об уклонении Заказчика от предоставления Актов и Дополнительного соглашения по Договору. Это один из существенных аспектов, которые будут тщательно изучаться судом.

  1. ООО "Р." изменило площадь второго этажа с 820 до 908,3 кв. м.

Застройщик в электронном письме от 01.11.2013г. предлагает Инвестору подписать Дополнительное соглашение, в котором, в том числе, обозначено изменение площади объекта. По факту подписания такого соглашения у Инвестора возникает обязанность доплатить за дополнительную площадь в размере 84,3 кв. м. сумму из расчета стоимости кв. м. на дату заключения Договора. Данное требования считаем незаконным и необоснованным, так как это существенным образом изменяет условия Договора и не является уточнением площади помещения. Так, изменение площади второго этажа с 820 кв. м. до 908,3 кв.м. меняет его площадь более чем на 10%. Договором предусмотрено подписание соответствующего дополнительного соглашения по факту изменения площади. Однако каких-либо изменений по площади помещения в проектную документацию внесено не было и Инвестор не был о них проинформирован, как это предусмотрено п. 3.2.3., в связи с чем, отсутствуют основания для изменения цены договора. Условие об обязанности Инвестора доплатить разницу между проектной площадью и фактической площадью в Договоре отсутствует. При заключении Договора стороны исходят из того, что в рабочую документацию, по сравнению с проектной документацией, могут вноситься изменения, что может повлечь незначительное изменение проектного решения объекта, в котором расположено подлежащее передаче Инвестору помещение, или проектное решение помещения без существенного изменения общей площади.

В случае судебного разбирательства Заказчик будет вынужден подавать встречный Иск с требованием о доплате. Существует вероятность, что требования по пеням и требования по доплате будут списаны взаимозачетом в части размера меньшей из двух сумм.

  1. Одностороннее изменение Застройщиком конфигурацию помещения первого этажа.

Заказчик самовольно, без согласования с Инвестором и в одностороннем порядке изменил конфигурацию помещения первого этажа, предусмотренного п. 1.2. Договора и Приложением № 1 к Договору. Так предлагаемое помещение по сравнению с помещением, обозначенным в Договоре, имеет неправильную форму, уменьшена длина фасадной части, уменьшено количество витринных окон, изменилось расположение входа в помещение, предлагаемый вход имеет гораздо менее презентабельный вид. Все это существенно снижает коммерческую привлекательность помещения в целях аренды, а также влечет уменьшение его рыночной стоимости. Инвестор в нарушении п. 3.2.3. Договора не был проинформирован об изменении проекта здания или помещения. При отсутствии изменения фасада Заказчик в одностороннем порядке передвинул внутренние не несущие перегородки. Застройщик в нарушении требований п. 3.1.1., которым предусмотрено возможность вхождения новых инвесторов на условиях, что новые договоры не будут изменять прав Инвестора в отношении его доли, заключил договор инвестирования с новым инвестором, вследствие, которого произошло наложение площадей спорных помещений. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Также необходимо проведение экспертизы по соотнесению помещения, предусмотренного Договором, местности, так как в Договоре расположение помещения точно не определено и экспертизы по сравнению коммерческой стоимости помещения по Договору и предлагаемого к передаче.

Стоимость представления интересов в суде: 300000 руб. за Арбитражный суд г. Москвы, также сюда включена стоимость подачи потребительского иска, если о его подаче будет принято решение. В случае удовлетворения судом любого из требований или всех сразу, выплачивается премия в размере 300000 руб. В случае представления интересов в суде апелляционной инстанции по заявлению любой из сторон - 100000 руб.


Юрист  _______________/Курьянов А.А./
11.11.2013г.

Реальные отзывы и благодарности

Благодарность
от ООО "Тактикомм"

Благодарственное письмо
от ООО "Шинный двор"

Рекомендательное письмо
от ООО "Софтрадиоком"

Благодарность
от "Норд Инжиниринг"

Благодарность
от ООО "ТТИ"

Рекомендация
от ООО "Мантис Групп"

Благодарность
от ООО "ИВСП"

Благодарность
от ООО "Регарден"

Благодарственное письмо
от ЗАО НТЦ "Радуга"

Благодарственное письмо
от ООО "Евронасосы"

Не нашли нужную информацию?

Звоните:    8 (495) 664-5596

или

Закажите звонок
Задать вопрос или получить консультацию

или

  • Мы не берем денег за первичную консультацию
  • Не передаем данные третьим лицам
  • Общение со специалистами по Вашей проблеме

Ответим в течение 30 минут

Получить консультацию

Перезвоним в течение 3 минут