Купля-продажа объектов жилой недвижимости осуществляется по цене, сложившейся на рынке в момент сделки. Но существует еще и кадастровая стоимость квартиры. Это важный показатель для расчета имущественного налога.
Что означает кадастровая стоимость
Это цена квартиры, определенная государством в лице оценщиков. Она образуется как результат обобщенных сведений об объектах недвижимости и не учитывает множество нюансов, образующих реальную рыночную цену. Кадастровую стоимость пытаются максимально приблизить к реальной, но получается это не всегда. Например, свежий ремонт и тишину не учитывают, как и многие другие факторы, на которые покупатели всегда обращают внимание. Важны лишь год постройки, площадь, тип жилья — сухие цифры.
До 2015 года налог на имущество рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. У старых домов она была очень низкой, так как учитывался износ. Это совершенно не отражало реального положения дел на рынке.
Поэтому был принят закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также внесены изменения в Налоговый кодекс. Согласно поправкам, до 2020 года все регионы должны перейти на расчет налога, исходя из кадастровой стоимости квартир.
Где и как узнать кадастровую стоимость недвижимости
Такая информация является открытой. Получить ее можно, сделав запрос выписки из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Занимаются предоставлением такой услуги многофункциональные центры и кадастровая палата. Там за три рабочих дня выдают справку по запросу любого гражданина. Услуга бесплатна.
При наличии доступа к онлайн-ресурсам получить информацию еще проще. Для этого необходимо зайти на сайт Росреестра. В разделе «Электронные услуги и сервисы» доступна справка онлайн. По кадастровому номеру и адресу квартиры информация будет получена сразу. Сервис «Публичная кадастровая карта» содержит открытые сведения о площади, стоимости и обслуживающей организации объектов недвижимости.
Кто рассчитывает кадастровую стоимость
Региональные или местные органы власти периодически производят определение стоимости недвижимости. Для этого нанимают профессионального оценщика на конкурсной основе.
После получения отчета специалиста, орган власти утверждает результат. Его публикуют и передают филиалу Кадастровой палаты Росреестра. На сайте этой организации доступна информация об оценке.
Пересчет производится каждые несколько лет. Периодичность зависит от города.
Для чего нужно знать кадастровую стоимость
Показатель влияет на расчет различных платежей владельцев недвижимости при сделках с ней.
Налог на имущество
Его платят все собственники недвижимости ежегодно. Расчет происходит на дату 1 января и для него используется кадастровая стоимость жилого объекта. Но узнать эту цифру можно на любую дату. Если же дом новый, сданный после 1 января, то кадастровая стоимость уже указана в ЕГРН.
У местных властей есть полномочия менять ставки налога. Стандартный верхний предел ставки налога — 0,1%. Но власти на местах могут поднять ее троекратно.
На сайте ФНС есть возможность самостоятельно рассчитать налог, нужно внести данные, выбрав форму калькулятора.
Налоговая самостоятельно уведомляет граждан письмом с приложением расчета налога на имущество и реквизитов для уплаты.
НДФЛ при продаже квартиры
При сделках с недвижимостью у гражданина образуется доход. И с него требуется уплачивать налог. Есть исключения, но обычно это так. Для расчета платежа снова понадобится кадастровая стоимость объекта недвижимости. Важна рыночная цена из договора купли-продажи:
- Если она больше 70% от указанной в Кадастре, то налог на доходы платят со всей суммы договора.
- Если меньше, то рассчитывают исходя из 70% от кадастровой цены.
Налог на квартиру, полученную в подарок
Не распространяется на близких родственников. Ставка такая же, как НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости помещения, если в договоре не указана рыночная.
Нотариальная пошлина
Если она зависит от цены квартиры, используют ее кадастровую стоимость.
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
Не всегда оценка квартиры проводится верно. Если даже цифры уже записаны Росреестром, их можно оспорить. Ошибки бывают при определении площади, возраста дома, где находится квартира. При этом обращаются к Росреестру с заявлением и копиями документов с верными данными.
Рыночную стоимость пересматривают, если она явно занижена (чаще) или завышена. Это делает собственник квартиры. При этом собирают комиссию по оспариванию с участием Росреестра или подают заявление сразу в суд.
Обращение в комиссию
Юридическое лицо пропустить этот этап не может, если оценка проводилась давно. Это специальная комиссия из сотрудников Росреестра, уполномоченная рассматривать подобные споры. Для обращения подготавливают пакет документов:
- Заявление о сути спора.
- Выписка с указанием кадастровой стоимости объекта.
- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, вступление в наследство, по завещанию и так далее).
- Отчет, заверенный оценщиком. Это должен быть независимый специалист. Часто они предлагают сопровождение, выступают от лица заказчика перед комиссией.
После заседания и проверки документов комиссия выносит решение и присылает результат через неделю. При положительном решении Росреестр вносит изменения на сайте, исправляет документы.
Обращение в суд
Отрицательное решение комиссии можно оспорить через суд. Для этого подают:
- Такой же комплект документов, как и в комиссию.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Исковое заявление.
Лучше заручиться поддержкой опытного юриста. Можно не только оспорить отказ комиссии, но и заявить об установлении новой кадастровой стоимости.
По статистике, суды гораздо чаще удовлетворяют такие иски, чем отказывают по ним. Но и постановление можно оспорить. Также и у Росреестра есть право не согласиться с решением суда.
