Свидетельство о регистрации: № 1157700020950 от 25 дек. 2015 г.
г. Москва, пр-т Мира, дом 102, стр. 30
Алексеевская показать на карте
+7 (495) 664-55-96

Свидетельство о регистрации:
№ 1157700020950 от 25 дек. 2015 г.

Главная | Аренда

Юрист по договору аренды

Досудебное урегулирование споров

Досудебное урегулирование споров

ведение дел в арбитражном суде

ведение дел в арбитражном суде

обжалование судебных решений

обжалование судебных решений

исполнительное производство

исполнительное производство

Арендные споры одна из самых популярных категорий спор в арбитражном суде. Наша обширная положительная практика позволяет нам со всей ответственностью говорить о том, что у нас работаю одни из лучших специалистов по арендным спорам. Мы защищаем как арендаторов, так и арендодателей, огромный опыт работы позволяет применять на стандартные методы досудебного противостояния. Ну а наше судебная практика говорит сама за себя.

Команда Moscow legal

Курьянов Александр Александрович
Курьянов Александр Александрович
Адвокат, Управляющий партнер, Учредитель Бюро
Городилов Никита Сергеевич
Городилов Никита Сергеевич
Руководитель гражданско - правовой практики
Демидова Светлана Андреевна
Демидова Светлана Андреевна
Юрист
Макарова Елена Дмитриевна
Макарова Елена Дмитриевна
Юрист
Клементьев Геннадий Вячеславович
Клементьев Геннадий Вячеславович
Старший юрист, советник
Маслова Ирина Сергеевна
Маслова Ирина Сергеевна
Старший юрист, советник
Борисова Людмила Николаевна
Борисова Людмила Николаевна
Старший юрист

Хотите получить консультацию?

ХОЧУ ПОЛУЧИТЬ ИНДИВИДУАЛЬНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Специализации юристов Moscow legal

Успешная практика

Арендатор полгода не платил за аренду генераторов и вернул их Арендодателю
Арендатор полгода не платил за аренду генераторов и вернул их Арендодателю

№ дела:№ А40-199467/2017

Суть дела:Арендатор в течение полугода использовал генераторы, взятые в аренду у Арендодателя, при наличии в договоре условия об обязательной ежемесячной предоплате.

Результат:Судом взыскан основной долг, а также неустойка, в два раза превышающая сумму основного долга.

Ссылка на дело
Верховным судом РФ была восстановлена справедливость в деле доверителя
Верховным судом РФ была восстановлена справедливость в деле доверителя

№ дела:№ 305-ЭС18-13454

Суть дела:Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании ничтожным договора аренды нежилого помещения, который индивидуальный предприниматель заключил с иным обществом, нарушив тем самым, по мнению субарендатора-истца, его преимущественное право на заключение договора аренды напрямую с арендодателем на период прекратившегося договора субаренды. Суды трех инстанций выносили судебные акты в пользу истца, однако Верховный суд РФ отменил все судебные акты по данному делу и указал, что ст. 618 ГК РФ не предусматривает право субарендатора на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды на преимущественной основе.

Результат:Верховным судом РФ в удовлетворении требований истца было отказано.

Ссылка на дело
Суд провел четкую грань между стоимостью неотделимых улучшений и убытками при ненадлежащем качестве передаваемого помещения
Суд провел четкую грань между стоимостью неотделимых улучшений и убытками при ненадлежащем качестве передаваемого помещения

№ дела:№ А40-201202/2017

Суть дела:Арендатор получил помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, что выяснилось после начала аренды. В связи с многочисленными обрушениями фасада и кровли здания, перекрытий, кирпичной кладки Арендатор провел за свой счет восстановительный ремонт, произведя тем самым неотделимые улучшения. Согласно условиям договора, стоимость неотделимых улучшений не компенсируется Арендодателем, однако суд правильно квалифицировал указанные затраты Арендатора как убытки.

Результат:Судом взысканы убытки в пользу Арендатора на основании результатов проведенной независимой судебной экспертизы.

Ссылка на дело
Суд утвердил льготную цену выкупа земельного участка для Общества у Управления имуществом
Суд утвердил льготную цену выкупа земельного участка для Общества у Управления имуществом

№ дела:№ А73-16467/2020

Суть дела:Общество, являясь арендатором земельного участка, не смогло договориться с Управлением имущества о цене выкупа земельного участка, настаивая на льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в связи с чем обратилось в суд о понуждении Управления к заключению договора купли-продажи.

Результат:Судом удовлетворены требования Общества в полном объеме.

Ссылка на дело

Хотите получить консультацию?

ХОЧУ ПОЛУЧИТЬ ИНДИВИДУАЛЬНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Рекомендации для арендатора

Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендодатель расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды. Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, желательно, чтобы при этом присутствовал ваш юрист по договорам аренды. При отказе арендодателя от подписи нужно направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублировать данное сообщение всеми возможными способами (телеграмма, факс, электронная почта).

Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т. д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т. е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя. Взыскание задолженности по договору аренды и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги. Эти и другие тонкости может разъяснить юрист по аренде коммерческой недвижимости, поэтому стоит заранее заключить с ним договор.

В период пандемии коронавируса мы подготовили для арендаторов отдельную юридическую услугу: Арендные каникулы и снижение аренды из-за коронавируса

Как вернуть стоимость проведенного ремонта?

В случае если вы по тем или иным причинам вынуждены покинуть арендуемое помещение, в которое были вложены существенные денежные средства, то вы имеете право взыскать с арендодателя стоимость так называемых неотделимых улучшений. Это может быть система кондиционирования, водоснабжения, существенные ремонтные работы и т. д.

Для того чтобы взыскать денежные средства, потраченные на эти улучшения, вам нужно, чтобы в самом договоре аренды за эти улучшения раньше не были предоставлены каникулы или скидки. У вас должно быть любого рода письменное согласие арендодателя на проведение данных работ – это закроет многие вопросы. Объем улучшений и их стоимость могут вычисляться либо на основании соответствующих договоров, либо по результатам строительно-технической экспертизы. Необходимо помнить, что в арбитражный суд принимаются только письменные доказательства: переписки, уведомления, претензии. Свидетельские показания не принимаются в расчет. Поэтому необходимо тщательно сохранять все переписку, готовить ее в случае начала спора. И суд с большей вероятностью будет выигран, если вас будет представлять или сопровождать грамотный юрист по аренде.

На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?

В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в версии арендодателя.

Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т. е. имеет ли право арендодатель вообще заключать с вами договор на данное нежилое помещение. Имеются ли у него документы на право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.

То, что передается в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено. Желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых понятно, какое помещение и какой площади вам передается.

В договоре должна быть четко прописано, сколько стоит аренда и изложен понятный способ формирования цены. Обратите внимание на возможность повышения цены, как и в каких случаях. Следующее, это штрафные санкции, неустойки и пени, которые к вам могут быть применены арендодателем. Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены при споре, поэтому включите в договор зеркальные санкции с вашей стороны в отношении арендодателя.

Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения с вами договора. Желательно, чтобы они исчерпывались основаниями, предусмотренными в статье 619 ГК РФ. Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы страхового депозита. Требуйте снижения размера неустойки за просрочку внесения арендной платы. Средним размером считается 0,1% от суммы неоплаты в день.

Финальным этапом при заключении договора аренды недвижимости является подписание акта приема-передачи помещения. Именно в нем должны быть отражены все недостатки помещения и находящегося там имущества. Отражение всех недостатков – задача арендатора.

Рекомендации для арендодателя

Основными спорами, в которых пострадавшая сторона арендодатель, являются либо взыскание задолженности по арендным платежам, либо взыскание ущерба имуществу. В отдельных случаях требуется выселить нерадивого арендатора, но, как правило – это споры, связанные с невыплатой арендных платежей.

Что делать, если арендатор не платит?

Когда арендатор не платит и вы понимаете, что с ним необходимо расстаться, то рекомендуем следующий алгоритм действий. Необходимо зафиксировать факт нарушения сроков оплаты арендных платежей. Закон позволяет расторгнуть договор аренды в случае двукратной просрочки оплаты аренды. Поэтому направляем претензию, в которой указываем сумму задолженности и размер неустойки, а также уведомляем о расторжении договора аренды, ссылаясь либо на пункт договора либо на статью 619 ГК РФ.

Как выселить арендатора?

Не рекомендуется указывать в таком письме, что вы запрещаете арендатору пользоваться арендным имуществом и перекрываете ему доступ на территорию, т. к. взыскание арендных платежей возможно только за период, когда арендатор фактически пользовался арендуемым имуществом. Фактически вы можете прекратить арендатору доступ на территорию, опечатать помещение. Крайне рекомендуется составить опись имущества арендатора, вы можете переместить его на специальный склад для подготовки помещения для новой сдачи в аренду.

Желательно иметь в договоре аренды оговорку о праве арендодателя распорядиться имуществом арендатора для погашения задолженности по платежам, в противном случае данное действие будет некорректным с юридической точки зрения. Однако, в то же время, защита права арендатора на истребование этого имущества тоже крайне сложна. Рассмотрите возможность подписания финального акта сдачи-приемки помещения, перенесите его на как можно более поздний срок либо иным образом зафиксируйте последнюю дату пользования арендатором арендной площадью для увеличения размера платежей

Наше бюро предоставляет услуги юриста по аренде с большим опытом в подобных делах. Звоните – по телефону бесплатная консультация, а при заключении договора удобная система оплаты, при необходимости – частями.