Коммерческая недвижимость составляет основной капитал до 80% части бизнеса. Оборот коммерческой недвижимости в нашей стране исчисляется десятками, даже сотнями миллиардов рублей или около 350-400 тысяч операций в год. Этот рынок сложен, привлекателен как для добропорядочных бизнесменов, так и для массы нечистых на руку дельцов. Чтобы не стать жертвой мошеннических операций с коммерческой недвижимостью, в России становится нормальной практикой привлекать специалистов. Это юристы, осуществляющие сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.
Почему важно сотрудничество с профессионалами
Коммерческая недвижимость относится к классу активов, имеющих высокую цену на рынке. С этим фактором в первую очередь связаны существенные риски. Например, при проведении операций приватизации, аренды, лизинга, купли-продажи или внесения объектов в уставной капитал бизнеса. Кроме этого, существуют такие риски как:
- Неправомерность факта владения объектом коммерческой недвижимости. Например, нарушена конкурсная процедура при приватизации муниципальной собственности, перешедшая затем во владение коммерческой структуре.
- Операции с недвижимостью осуществляет лицо, не имеющее на это право, не уполномоченное их проводить по своему служебному статусу. Например, отчуждение части недвижимого имущества компании «ООО» или «ПАО» без одобрения других собственников, учредителей или акционеров.
- Отсутствуют надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы на конкретный коммерческий объект. Нет разрешения на ввод в эксплуатацию от, например, Ростехнадзора, СЭС или МЧС РФ. Нередко в таких документах могут содержаться неточности — типа общей площади, этажности, наличию прилегающей территории. Таких нюансов в документах на сложные производственные объекты могут быть десятки или сотни.
- Нередко операции по коммерческой недвижимости осуществляет собственник — физическое лицо. Как правило, это предприниматели со статусом ИП. Сделка с таким контрагентом может быть признана ничтожной (не имеющей юридической силы), если будет доказано судом, что данный человек является недееспособным или ограниченно дееспособным.
- Значительный риск связан с тем, что коммерческий объект может быть обременен какими-то соглашениями. Это, например, залог по кредиту, лизинговая форма аренды, субаренды. Или на имущество может быть наложен арест ФСПП РФ (служба судебных приставов) по исполнительному (арбитражному производству).
- Продажа объекта, несоответствующего первоначальным условиям договора по каким—то критически важным техническим или правовым параметрам.
- Продажа собственности, имеющей правовой статус «ограниченной в обороте». Например, земли сельскохозяйственного назначения фиктивно были переведены в статус земли общего пользования, а потом проданы под этим видом. Это будет оспорено, признано ничтожной сделкой, а потом аннулировано. Покупатель в такой ситуации остается без денег, без собственности.
Перечисленные основные риски по коммерческой недвижимости дают уже ясное представление, почему без компетентной поддержки профессиональных юристов будет затруднительно, а иногда невозможно получить юридически чистую сделку. Несмотря на то, что услуги таких специалистов стоят денег, лучше не экономить на безопасности.
Общая схема сопровождения сделки юристами и адвокатами
Схема подготовки, проведение сделки с коммерческой недвижимостью во многом зависит от сложности самого объекта, его стоимости, различных правовых условий или ограничений. Тем не менее, существует общий алгоритм работы специалистов по сопровождению таких сложных операций. Он состоит из 4 этапов.
Этап первый — подготовка
На этом самом важном шаге юрист или адвокат, сопровождающий сделку:
- Принимает активное участие в первичных переговорах с контрагентами.
- Устанавливаются ее общие параметры. Это такие условия как стоимость, порядок расчета, кто, как будет проводить аудит, оценку, страхование, гарантийные обеспечения и пр.
- Все первичные, базовые условия фиксируются письменно, в виде соглашения или меморандума.
Второй этап — проверка документов и контрагентов по сделке
После того, как установлены основные условия сделки, юридическое сопровождение подразумевает проверку следующих данных:
- Документы на объект
Это официальные бумаги, фиксирующие право собственности, правоустанавливающие, паспорта технические, кадастровые, разрешение на землю, водопользование. Это также другие технические важные документы, лицензии, разрешения, без которых не может осуществляться нормальная производственная деятельность коммерческой собственности.
- Проверка самого собственника.
Например, если контрагент по сделке частное лицо, ИП, то проверяются его выписки из федеральных реестров ЕГРН, ЕГРИП. Также необходимо проверить документы, устанавливающие его личность — паспорт, его фактическую действительность. Также с помощью паспортных данных проверяют контрагента по базе данных ФСПП, ФСН на предмет отсутствия налоговой или другой задолженности, отсутствия действующих конкурсных производств, в том числе процесса банкротства.
С коммерческими контрагентами намного сложнее. Требуется проверка не только учредительных документов организации, но и ее бухгалтерской отчетности. Здесь требуется тщательный анализ того, как производилась проводка объекта недвижимости по внутренним документам учета (РСБУ 3). Правильность исчисления, уплаты налогов по объекту, имеются ли недоимки, пени или штрафы.
- Проверка объекта на предмет отсутствия каких-либо обременений или ограничений на право гражданского оборота.
Для этого делаются официальные письменные запросы в соответствующие органы исполнительной, муниципальной власти, организаций государственного надзора — технического, природоохранного, санитарного. Также проводится проверка кредитного залога по объекту в кредитной организации, банке или в соответствующих БКИ (бюро кредитных историй).
Этап третий — подготовка договора на сделку
После того как детально выяснены все документальные обстоятельства, связанные с объектом, готовится бумажный вариант договора с контрагентом. Здесь сопровождающий сделку юрист или адвокат прописывает все необходимые условия договора, реквизиты, тщательно проверяя их на соответствие первоначальным условиям соглашения.
В практике сделок с коммерческой недвижимостью нечасто можно найти стандартный поход к оформлению. Чем сложнее объект, тем будет более нестандартным подход к подготовке, составлению договора.
Этап четвертый — завершение сделки и ее государственная регистрация
Завершающий этап сделки по коммерческой недвижимости — регистрация в территориальных подразделениях Росреестра. Но прежде, чем государственный орган выдаст выписку из федерального реестра (ЕГРН), необходимо контрагентам произвести:
- Подписание договора купли продажи, лизинга, аренды с правом выкупа, внесения в качестве взноса в уставный капитал и т. п.
- Внесение соответствующей оплаты в точном соответствии условиям ранее подписанного соглашения между контрагентами.
- Подписание актов приема-сдачи объекта от одного собственника другому. В сложных сделках такие документы готовятся и подписываются членами приемо-сдаточной комиссии. Она учреждается по согласию обеих сторон. В некоторых случаях в состав комиссии включатся представители государственных надзорных органов и исполнительной власти (федеральной, региональной или муниципальной).
- Проведение аудита после заключения сделки.
Резюмируя сказанное, нетрудно заметить, что сложность сделки с коммерческой недвижимостью требует профессионального подхода. Необходимо знание не только формальной процедуры сделки, но и конъюнктуры рынка. Такое возможно только при совместной работе, партнерстве с квалифицированными юристами и адвокатами, имеющими многолетний, практический опыт, которые есть в нашем бюро.
