Покупка квартиры — серьезная сделка. Стоимость имущества превышает несколько миллионов руб. Поэтому нужно очень тщательно проверять имущество. Наличие обременений, присутствие собственников, чьи права нарушает купля-продажа, чревато оспариванием соглашения. В результате можно потерять деньги. Проверка недвижимости перед покупкой квартиры позволит избежать возможных проблем. С помощью услуги можно заранее проверить юридическую чистоту недвижимости, а также понять, возникнут ли сложности. Чтобы проверить чистоту сделки в Москве, можно обратиться в адвокатское бюро Moscow Legal.
Почему необходима проверка квартиры перед покупкой
Правовая экспертиза при покупке квартиры — выгодная услуга, пренебрегать использованием которой не рекомендуют. Она позволяет проверить документы на юридическую чистоту. Такой подход дает возможность минимизировать риск возникновения претензий со стороны других лиц. Если не проверить помещение перед покупкой, есть вероятность признания сделки недействительной. Это повлечет за собой фактическую потерю недвижимости. Средства покупателя в этом случае обязаны вернуть. Однако фактически получить сумму обратно сложно.
Считается, что для безопасной продажи или покупки недвижимости достаточно привлечь к операции риелтора. Он гарантирует чистоту и прозрачность сделки, устранит любые риски. Однако мнение ошибочно. Риелтор проверяет документы, но часто изучает их поверхностно. Обычно специалист ограничивается заказом выписки из ЕГРН. Документ подтверждает полномочия собственника. Однако такая выписка не позволяет выявить наличие лиц, которые также могут претендовать на имущество.
Необходимо понимать, что главной целью риелтора выступает продажа имущества. Ему выгодно, чтобы сделка состоялась. Это главное отличие риелтора от юриста. Поэтому для заказа проверки чистоты квартиры лучше обращаться в юридические компании.
Проверить квартиру перед покупкой помогут юристы нашего бюро Moscow Legal. Мы оказываем профессиональную юридическую помощь в этой области более десяти лет. У нас работают специалисты высочайшей квалификации с безупречной репутацией. Они помогут в решении любых проблем в рамках правового поля РФ. Сотрудники предоставят консультационную, правовую помощь в Москве, Московской области и регионах.
Клиенту будет предоставлен юрист, занимающийся правовой экспертизой при покупке квартиры. Специалист знаком с положениями законодательства, имеет опыт и обширную практику. Это позволяет оценить особенности ситуации, сообщить о возможных проблемах и защитить гражданина. Клиенту мы гарантируем полную конфиденциальность. Доступ к данным имеет только юрист, занимающийся вопросом.
Проверять юридическую чистоту сделки нужно и при оформлении ипотеки. Еще одним ошибочным мнением выступает тот факт, что банк самостоятельно изучает чистоту объекта. На деле организация выполняет лишь поверхностную проверку. Она анализирует состояние застройщика, удостоверяется в присутствии фактического зарегистрированного права собственности. Гораздо детальнее изучают самого заемщика. Банк оказывается защищен. Если сделку оспорят, это не повлечет за собой отмену соглашения об ипотеке. В результате клиент должен будет продолжать выполнять погашение.
Сотрудничество с юристом снижает возможные риски. Он изучит недвижимость, укажет на возможные правовые недостатки, даст совет по поводу проведения сделки.
Что входит в проверку юридической чистоты квартиры
Проверка чистоты квартиры — сложная многоплановая процедура. Она предполагает детальное изучение документов на объект, анализ продавца и иных собственников, а также выявление присутствия права сторон на подписание договора. Юрист стремится исключить недееспособность владельца имущества, претензии со стороны других собственников и банков, а также наличие дополнительных рисков. Подход позволяет получить помещение, которое точно останется в собственности покупателя, а со стороны других лиц не возникнет претензий.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Анализ объекта начинают с изучения правоустанавливающих документов на квартиру. Специалист запрашивает данные в ЕГРН, сопоставляет информацию в базе с фактическими сведениями. Обязательно обращают внимание на присутствие несовпадений. Их наличие может говорить о том, что сотрудник Росреестра допустил ошибку. Иногда ему специально передают ложные данные. Поэтому наличие расхождений должно насторожить.
Наличие запретов и ограничений
Если квартира находится в залоге или арестована, это станет препятствием к переходу права собственности другому лицу. Покупатель не получит квартиру. Поэтому юрист грамотно анализирует присутствие ограничений. Данные об их наличии отражаются в выписке из ЕГРН. Дополнительно анализируются обременения и аресты, которые были уже сняты. Это позволит понять правовую историю объекта.
История переходов права собственности и присутствие рисков оспаривания сделок
Сделки купли-продажи, дарения, переходы объекта по наследству фиксируют. Эту информацию отражают в истории квартиры. Ознакомиться с ней можно, получив выписку из ЕГРН. В бумаге обязательно указывают всех собственников помещения, а также информация о документах, на основании которых произошел переход.
Анализ выписки упрощает знакомство с объектом. Однако информации недостаточно для детальной проверки. Потребуются паспортные данные собственников, чтобы запросить информацию по базам данных судов, проверить присутствие долговых обязательств, судебных споров. Этим занимается юрист. Он запросит информацию из Росреестра, изучит полученные данные.
Если выявлены нежелательные сведения, будет оценено их влияние на текущую сделку. Всегда наличие разбирательств в прошлом говорит об опасности покупки недвижимости. Обычно это лишь основания для запроса дополнительных документов у продавца. Бумаги обеспечат покупателю защиту после покупки объекта.
Проверка на банкротство
Если гражданин не может выполнять взятые обязательства, его признают финансово несостоятельным. В этом случае проводят банкротство. Все имущество, находящееся в собственности, продают. Дополнительно могут оспорить сделки, которые были выполнены в течение 3 последних лет. Такое правило закреплено в ФЗ о банкротстве.
Поэтому юрист проверяет продавца на наличие задолженности перед банками, состояние, близкое к финансовой несостоятельности, знакомится с кредитной историей.
Наличие споров в отношении продавца и квартиры
Юрист изучает делопроизводство района, городских судов с целью найти споры, касающиеся личности собственника. Анализ проводят за последние 10 лет. Если квартира была приватизирована, специалист ознакомится с данными за 21 год.
Ведение исполнительных производств в отношении собственника
Если у продавца есть задолженность, это должно насторожить, поскольку это может повлечь принудительное взыскание. Но не все задолженности опасны. Непогашенные штрафы не повлекут оспаривание продажи квартиры. Однако, если сумма долга большая, это повышает риск для покупателя. Специалист заранее выявит такие ситуации, сообщит о них клиенту.
Дееспособность продавца
Если человек лишен дееспособности, он не может самостоятельно продавать квартиру. Сделки, заключенные с таким лицом, могут оспорить. Если человек признан недееспособным по решению суда, факт установят во время предварительной проверки. Справок об отсутствии лица на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере достаточно. Они лишь подтвердят тот факт, что лицо не обращалось в инстанции.
Подлинность удостоверения личности продавца
Юрист обязательно изучает документацию, предоставленную продавцом. В первую очередь проверяется паспорт. Данные о нем запрашиваются в базе МВД РФ. Несовпадение информации чревато приостановлении государственной регистрации и может привести к потере квартиры и денег.
Проверка режима имущества супругов на момент получения квартиры в собственность
Если объект куплен во время брака, он признается совместной собственностью супругов. Для продажи недвижимости потребуется согласие мужа или жены на выполнение сделки. Документ должен быть заверен нотариально. Специалист уточнит потребность в присутствии бумаги, сообщит, следует ли ее запрашивать.
Проверка присутствия лиц, которые сохранят право пользования квартирой
Закон защищает права всех граждан. Так, если объект был приватизирован, и кто-то из лиц, зарегистрированных в нем, отказался от выполнения процедуры в пользу других, человек сохраняет пожизненное право на пользование помещением. Оно не исчезает даже в случае смены собственников. Для выявления таких граждан нужна выписка из домовой книги. Однако возникает сложность. Гражданин может запросить архивную выписку только за период своего владения объектом. Существуют пути решения подобной проблемы. Юрист найдет их с помощью присутствия или отсутствия лиц, которые могут продолжать пользоваться квартирой.
Архивная выписка также полезна для анализа возможного снятия с учета осужденных за уголовные преступления несовершеннолетних. Их наличие усложняет куплю-продажу.
Контроль за соблюдением прав несовершеннолетних, проверка на использование материнского капитала
Если объект был куплен с использованием материнского капитала, все члены семьи должны получить долю. Правило не всегда соблюдают. Это чревато оспариванием сделки. Юрист выявит, был ли использован материнский капитал.
Проверка перечня лиц, зарегистрированных в квартире
До продажи квартиры все жильцы должны быть сняты с учета. Наличие зарегистрированных лиц может усложнить процедуру распоряжения помещением. Поэтому необходимо удостовериться, что зарегистрированных в квартире граждан нет.
Проверка на возможность изъятия объекта для муниципальных нужд
Информацию запрашивают из ЕГРН. Если присутствует запись, что возможно изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд, в попытке перерегистрации откажут. Если же процедуру все же удастся выполнить, вероятность потери недвижимости очень высока. Помещение в этой ситуации рекомендуют не покупать.
Проверка документации на взаимозачеты по предыдущей сделке
Юрист удостоверится в наличии расписок или выписок по счету. Если их нет, появляется вероятность оспаривания сделки, особенно если она была заключена менее 3 лет назад.
Проверка присутствия долгов за коммунальные услуги и капремонт
По закону долги за коммунальные услуги не переходят вместе с квартирой. Однако на практике коммунальные службы могут попытаться взыскать задолженность с нового собственника. Поэтому лучше удостовериться в том, что все долги погашены.
Проверка на выполнение перепланировки, которую не узаконили
Наказание за незаконную перепланировку ужесточили. При этом для регистрации права собственности на квартиру по-прежнему не требуются документы из БТИ. Факт незаконной перепланировки может всплыть при попытке покупки квартиры в ипотеку. Поэтому лучше заранее проверить объект, чем и займется юрист.
Проверка на принадлежность к объектам культурного наследия
Данные можно запросить ЕГРН. Если помещение относится к объектам культурного наследия, владелец квартиры столкнется с определенными ограничениями. Так, на фасад нельзя будет устанавливать блоки кондиционеров, менять окна и прочее.
