Сделки в частном праве представляют собой основной юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Ординарной является та ситуация, когда участники получают такой юридический результат, ради достижения которого данные сделки заключались. В то же время Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) содержит исключение из этого правила: не влекут желаемых юридических последствий сделки, являющиеся недействительными (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Какие возможны ситуации, когда договор купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) является недействительным (в связи с признанием его таковым судом — оспоримым, или вне зависимости от такого признания)
- Не соблюдена форма договора продажи недвижимости, который заключается строго в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет его недействительность (п. п. 1 и 2 ст. 550 ГК РФ).
- Сделка совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка, п. 1 ст. 170 ГК РФ) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение.
- Сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой как объектом прав запрещено или ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом).
- Сделка совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности, гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо малолетним.
- Сделка совершена без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без получения согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга).
- Совершению сделки предшествовал обман, насилие или угрозы, которые существенно повлияли на волю участника (п. п. 1 и 2 ст. 179 ГК РФ).
- Сделка совершена на крайне обременительных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, о чем другая сторона знала и воспользовалась этим (кабальная сделка, п. 3 ст. 179 ГК РФ).
Порядок признания договор купли-продажи квартиры недействительным
Если вам необходимо признать договор купли-продажи квартиры недействительным, то необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Проверить, не истек ли срок исковой давности по такому требованию.
- Установить, вправе ли вы предъявить требование о признании договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) недействительным и применении последствий ничтожной сделки. В законе предусмотрено, что требование о признании договора недействительным ввиду его оспоримости может быть предъявлено стороной или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ) и что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе заявить сторона либо иное лицо, указанное в законе, если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.
- Составить исковое требование с соблюдением правил ст. 131 ГПК РФ, в котором указать требование о признании договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).
- Приложить к исковому заявлению документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ.
- С исковым заявлением нужно обратиться в районный суд по адресу квартиры (иного объекта недвижимости) (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
- Следующий этап предполагает участие сторон в подготовке дела к судебному разбирательству, и собственно, в судебном разбирательстве. Не советуем участвовать в судебном процессе без профессионального представителя: высоки риски совершения ошибок в связи с отсутствием специальных знаний. Партнеры и сотрудники Адвокатского Бюро Moscow legal имеют большой позитивный работы по данной категории дел и готовы приняться за ваше дело.
- По окончании судебного разбирательства следует получить заверенную копию решения суда, которое вступает в законную по истечении месячного срока на его обжалования, либо после рассмотрения апелляционной жалобы, если решение было обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Результат следует закрепить через государственную регистрацию обратного перехода права собственности. Для государственной регистрации требуется представить заявление и копию судебного акта (ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Что делать, если к вам был предъявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости)
Здесь существуют два варианта поведения.
Если вы чувствуете в себе силы, уверенность, достаточные теоретические знания и практические навыки для эффективной защиты от такого иска, то следует составить возражения, собрать документы и принять участие в начавшемся судебном процессе.
Если же вы не чувствуете всего написанного выше, а предпочитаете доверять судьбу своего имущества профессионалам, то стоит обратиться к команде Адвокатского Бюро Moscow legal, которая готова оказать вам квалифицированную юридическую помощь.
