В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным

Демидова Светлана Андреевна
Юрист

Демидова Светлана

+7(925)664-55-76
Получить консультацию по похожему делу

Сделки в частном праве представляют собой основной юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Ординарной является та ситуация, когда участники получают такой юридический результат, ради достижения которого данные сделки заключались. В то же время Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) содержит исключение из этого правила: не влекут желаемых юридических последствий сделки, являющиеся недействительными (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Какие возможны ситуации, когда договор купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) является недействительным (в связи с признанием его таковым судом — оспоримым, или вне зависимости от такого признания)

  1. Не соблюдена форма договора продажи недвижимости, который заключается строго в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет его недействительность (п. п. 1 и 2 ст. 550 ГК РФ).
  2. Сделка совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка, п. 1 ст. 170 ГК РФ) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение.
  3. Сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой как объектом прав запрещено или ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом).
  4. Сделка совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности, гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо малолетним.
  5. Сделка совершена без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без получения согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга).
  6. Совершению сделки предшествовал обман, насилие или угрозы, которые существенно повлияли на волю участника (п. п. 1 и 2 ст. 179 ГК РФ).
  7. Сделка совершена на крайне обременительных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, о чем другая сторона знала и воспользовалась этим (кабальная сделка, п. 3 ст. 179 ГК РФ).

Порядок признания договор купли-продажи квартиры недействительным

Если вам необходимо признать договор купли-продажи квартиры недействительным, то необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • Проверить, не истек ли срок исковой давности по такому требованию.
  • Установить, вправе ли вы предъявить требование о признании договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) недействительным и применении последствий ничтожной сделки. В законе предусмотрено, что требование о признании договора недействительным ввиду его оспоримости может быть предъявлено стороной или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ) и что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе заявить сторона либо иное лицо, указанное в законе, если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.
  • Составить исковое требование с соблюдением правил ст. 131 ГПК РФ, в котором указать требование о признании договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости) недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).
  • Приложить к исковому заявлению документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ.
  • С исковым заявлением нужно обратиться в районный суд по адресу квартиры (иного объекта недвижимости) (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
  • Следующий этап предполагает участие сторон в подготовке дела к судебному разбирательству, и собственно, в судебном разбирательстве. Не советуем участвовать в судебном процессе без профессионального представителя: высоки риски совершения ошибок в связи с отсутствием специальных знаний. Партнеры и сотрудники Адвокатского Бюро Moscow legal имеют большой позитивный работы по данной категории дел и готовы приняться за ваше дело.
  • По окончании судебного разбирательства следует получить заверенную копию решения суда, которое вступает в законную по истечении месячного срока на его обжалования, либо после рассмотрения апелляционной жалобы, если решение было обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса РФ).
  • Результат следует закрепить через государственную регистрацию обратного перехода права собственности. Для государственной регистрации требуется представить заявление и копию судебного акта (ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Что делать, если к вам был предъявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (иного объекта недвижимости)

Здесь существуют два варианта поведения.

Если вы чувствуете в себе силы, уверенность, достаточные теоретические знания и практические навыки для эффективной защиты от такого иска, то следует составить возражения, собрать документы и принять участие в начавшемся судебном процессе.

Если же вы не чувствуете всего написанного выше, а предпочитаете доверять судьбу своего имущества профессионалам, то стоит обратиться к команде Адвокатского Бюро Moscow legal, которая готова оказать вам квалифицированную юридическую помощь.

 

Порядок нашей работы

Бесплатная консультация 1. Предварительная бесплатная консультация по телефону или онлайн 1. Консультация по телефону

Встреча в офисе 2. Встреча в офисе. Изучение документов, оценка перспективы дела 2. Встреча в офисе

Заключаем соглашение 3. Заключаем соглашение

Работаем по делу 4. Работаем по делу