Суды могут получить возможность менять условия соглашений задним числом, в том числе сокращать сроки арендных договоров. В результате собственникам недвижимости придется отказаться от практики искусственного затягивания споров с арендаторами с целью получения дополнительной арендной платы. Проект соответствующих поправок в Гражданский кодекс подготовили в Минюсте.
По этому документу у судов, рассматривающих подобные споры, появится возможность на свое усмотрение определять, с какого момента изменяются или прекращаются договорные обязательства сторон. Сегодня можно признать, что это произошло, исключительно с момента вступления судебного решения в законную силу.
Согласно ГК, возможность досрочно расторгнуть арендный договор, не обращаясь в суд, нужно прописать в этом документе. Если это не сделано, приходится заключать новое соглашение или расторгать (менять) договор в судебном порядке. При этом в новом соглашении можно по решению сторон указать, с какого момента произойдут изменения.
Когда договориться самостоятельно не удается, остается обращаться в суд. Пока дело рассматривается, договор аренды продолжает действовать и нужно в полном объеме платить арендную плату. Только когда судебное решение о расторжении договора вступает в силу, арендатор избавляется от такой необходимости. Причем неважно, по чьей вине прекращается действие договора.
Такое правовое регулирование и сложившаяся практика судебных разбирательств на руку владельцам недвижимости. Они нередко пользуются ситуацией, уклоняясь от добровольного расторжения или изменения договора для получения от арендаторов дополнительной оплаты. Арендодателям выгоднее судебное разрешение спора. Пока дело рассматривается, им продолжают платить за аренду.
Но если предложенные Минюстом изменения будут одобрены парламентариями, ситуация кардинально изменится. Суд сможет на свое усмотрение определять, с какого момента должны прекращаться обязательства по договору. В затягивании его расторжения или пересмотра больше не будет смысла.
По всей вероятности, стороны арендных договоров еще некоторое время продолжат решать споры в судах. Однако по мере формирования новой судебной практики станет понятно, что это невыгодно. Есть также риск, что недобросовестные арендаторы воспользуются ситуацией и попытаются использовать новые нормы ГК для досрочного расторжения договоров, которые стали невыгодными. Но суды смогут пресекать такие попытки.
В целом предложенные Минюстом изменения рассматриваются экспертами как положительные, хоть и с некоторыми опасениями по поводу возможных негативных последствий.
А если необходимы услуги юриста по аренде коммерческой недвижимости, то можно обратиться к адвокатам нашего бюро.
