Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости поможет пересмотреть размер налогов и арендной платы. Показатель бывает завышен, особенно это заметно в отношении крупных участков и производственных помещений. Но прежде чем начинать процедуру обжалования, стоит оценить перспективу дела, уточнить порядок действий и рассчитать, насколько изменится характеристика.

Когда необходимо оспаривание кадастровой стоимости

Узнать кадастровую стоимость (КС), официально присвоенную конкретному объекту, можно через Росреестр. Для этого достаточно получить выписку из ЕГРН — характеристика будет указана в рублях. Также можно воспользоваться сервисом на сайте Росреестра. Информация доступна бесплатно, поиск осуществляется по кадастровому номеру или адресу.

Если стоимость кажется завышенной, ее можно будет оспорить. Для начала стоит убедиться, что это так. Самый простой способ — сравнить характеристику со схожими объектами. Например, если речь идет об участке, можно посмотреть цифры в отношении соседних наделов такой же площади.

Незначительные отклонения возможны, но если стоимость отличается существенно, стоит рассмотреть возможность ее оспаривания.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании нескольких характеристик:

• площадь;
• расположение объекта;
• дата возведения или ввода в эксплуатацию;
• состояние строения;
• этажность;
• тип постройки;
• инфраструктура.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или строения имеет смысл в следующих ситуациях:

1. Уменьшение размера налогов. Плата в местный бюджет рассчитывается именно на основании кадастровой цены. Чтобы снизить ежегодный взнос, нужно оспорить данную характеристику.
2. Снижение арендной платы. Ее размер привязывается к кадастровой стоимости, если собственником выступает государство или муниципальное образование.
3. Сокращение размера налога на прибыль. Он привязывается к стоимости, указанной в договоре, но есть один нюанс. Он указан в пункте 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. Если доходы с продажи недвижимости не превышают кадастровую стоимость, налог не может рассчитываться меньше чем 70% от нее. При существенном завышении характеристики налог также может повышаться, что влечет дополнительные расходы.

Следует понимать, как увеличить кадастровую стоимость. Процедура будет точно такой же. Но практического смысла у такого действия нет. Единственное исключение — привязка арендной платы к характеристике, ввиду чего правообладатель напрямую заинтересован в отражении реальной цены в документации.

Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости: правовые основания

Есть 2 законных основания для изменения кадастровой цены:

1. При расчете были использованы недостоверные сведения. Например, неправильно указана площадь или местоположение.
2. На дату расчета КС рыночная цена оказалась ниже.

Перечень недостоверных сведений определяется позицией Верховного Суда (Постановление Пленума от 30 июня 2015 г. № 28):

• Неправильно закреплен перечень объектов, которые оцениваются.
• При проведении оценки неверно установлены характеристики, что могут напрямую повлиять на стоимость (назначение, местоположение, фактическое состояние).
• Использование при расчете данных с допущенными ошибками.
• Игнорирование фактов, указывающих на аварийное состояние.

Уточнить актуальные основания можно, сделав запрос у непосредственного исполнителя. Необходимо подать заявление в Росреестр, сотрудники которого обратятся уже к инженеру, который и производил расчет. Ответ на запрос должен поступить в течение 7 дней.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости часто используется довод о том, что рыночная цена превышает оспариваемую характеристику. Такой довод не гарантирует того, что результат будет пересмотрен. КС может превышать рыночную, но на практике это встречается редко.

Через какой орган реализуется оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость можно посредством следующих органов:

• Комиссия при Росреестре. Действует в каждом регионе.
• Суд.

Собственник или иное заинтересованное лицо вправе выбирать, через какой орган осуществлять пересмотр. Начинать лучше с административного порядка, то есть через комиссию. Этот вариант имеет несколько преимуществ:

• Заявление рассматривается в месячный срок, тогда как суд длится несколько месяцев. Стандартный срок рассмотрение дела судом — 2 месяца, но он может неоднократно продлеваться при наличии оснований.
• Не нужно платить госпошлину. При судебном порядке освобождаются от уплаты лишь категории граждан, указанные в НК РФ (например, инвалиды).
• После вынесения решения комиссией, в случае несогласия с ним, можно обратиться в суд для обжалования.

Использование административного порядка расширяет возможности. Его можно применять как первый этап работы и переходить к судебному процессу лишь при отказе.

Какие документы потребуются

Каждое заинтересованное лицо доказывает свои позицию самостоятельно. Поэтому гражданин или организация, инициирующие переоценку кадастровой стоимости, должны предоставить документы, подтверждающие факт завышения характеристики. Эту позицию подтверждает и Кодекс Административного Судопроизводства, в части 5 статьи 247.

При обращении в комиссию обязательно потребуются следующие бумаги:

• Документ, подтверждающий оспариваемую стоимость — кадастровая справка.
• Копия документа, подтверждающего право собственности. Он должен быть заверен у нотариуса.
• Бумаги, подтверждающие неправильность имеющейся кадастровой стоимости. Например, заключение эксперта или расчет на основании верных параметров.
• Отчет, определяющий рыночную стоимость объекта. Он должен быть актуальным на момент определения кадастровой стоимости.
• Бумаги, указывающие на наличие ошибки (кадастровой или технической).

При подаче искового заявления потребуется еще несколько документов:

• Почтовая квитанция о направлении копии иска и приложений ответчику. Чтобы подтвердить, что были отправлены конкретные бумаги, рекомендуется направлять письмо с описью вложения.
• Квитанция или иной документ, подтверждающий уплату пошлины.
• Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка. Он обязателен лишь в том случае, когда заявителем является организация.

Дополнительно потребуется доверенность, если заявление подает незаинтересованное лицо лично, а его представитель, например, земельный юрист.

Особенности внесудебного (административного) порядка

Перед тем как уменьшить кадастровую стоимость через комиссию, следует выявить особенности такого порядка.

Главная — срок рассмотрения заявления. Он равен месяцу с даты поступления в орган заявления. С этого момента, в течение 7 дней, комиссия направляет уведомления в местную администрацию и собственнику, если инициатором пересмотра кадастровой стоимости является не он, а иное заинтересованное лицо.

В этом документе указывается дата проведения заседания уполномоченной комиссии.

После вынесения решения комиссия направляет уведомление об этом в течение 5 дней. Получателями выступают:

• Заявитель.
• Собственник, если он не являлся заявителем.
• Орган местного самоуправления.

Комиссия принимает одно из решений:

• Отказ в пересмотре КС.
• Пересмотр результата предыдущей оценки.
• Установление КС на уровне рыночной (если в качестве основания выступает факт превышения рыночной стоимости над кадастровой).

В случае несогласия с вынесенным решением, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании.

Особенности судебного порядка. Что делать при подаче иска

Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результата административной комиссии. В таком случае оно обязано опираться на вынесенный органом документ. В качестве оснований для отмены акта используются доводы:

• Игнорирование комиссией представленных документов.
• Неправильно выполненный расчет стоимости.
• Правовые и технические ошибки.

В судебном порядке можно оспорить кадастровую стоимость напрямую. В таком случае ссылаться на акт комиссии не нужно — проводится отдельный процесс. Для юридических лиц действует обязанность сначала использовать административный порядок, а вот граждане могут обратиться сразу в суд.

Истец вправе выдвинуть одно из следующих требований:

• Установление кадастровой цены на уровне рыночной. Используется, если кадастровая превышает этот показатель.
• Изменение КС на основании допущенных ранее нарушений (неправильно выполненный расчет, игнорирование фактов, неверное толкование) или допущенной кадастровой оценки.
• Оспаривание акта комиссии.

Одновременно с этим иные требования рассматриваться не будут. Нельзя заявить иск о возврате излишне уплаченных налогов до вступления в силу решения о пересмотре кадастровой стоимости. Основная причина такого запрета — требования должны предъявляться к разным ответчикам.

Исковые заявления, в соответствии пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, подаются в областные суды. В качестве ответчика выступает региональные отдел Росреестра и орган, утвердивший результат оценки.

При подаче искового заявления необходимо учесть сроки. Заявление подается в течение пяти лет с момента, когда соответствующая запись была внесена в базу Росреестра. Обжаловать можно только последнюю запись — если она менялась, то предыдущую не получится пересчитать.

При рассмотрении дела применяются стандартные сроки. Суд должен вынести решение в двухмесячный срок. Он продлевается при наличии оснований. Например, при проведении экспертизы.

В качестве доказательств заявитель вправе использовать:

• Акты иных органов власти. Например, утвержденный план, на котором указывается иное назначение земельного участка или отражается наличие коммуникаций.
• Заключение эксперта. Исследование может быть проведено заранее. Также допустимо просить суд назначить его на основании иной информации. В ряде случаев, при наличии противоречий в доводах сторон и имеющихся доказательствах, суд сам выступает с инициативой проведения экспертизы.
• Расчет, учитывающий ранее допущенные ошибки. Например, если кадастровая стоимость была увеличена ввиду неправильно указанной площади.

Заявитель вправе использовать и любые другие доказательства. Главное — их относимость к предмету спора и законность.

Решение суда может быть оспорено в порядке апелляционного производства. Вышестоящий суд не будет принимать новых доказательств. Он лишь анализирует, правильно ли действовала первая инстанция. Исключение одно — доказательства не могли были быть получены ранее по независящим от сторон причинам.

Оспаривание кадастровой стоимости в Москве реализуется по общим принципам. Каких-то региональных особенностей нет. Применяются те же нормы права и принципы судопроизводства. Разница лишь в том, что кадастровая стоимость и рыночная могут отличаться в большей степени. Это связано с тем, что цена недвижимости в столице выше, чем в остальных регионах.

Перед тем как снизить кадастровую стоимость, нужно оценить возможность процедуры и наличие оснований. Затем рекомендуется выбрать метод (административный и судебный) работы. Рекомендуется начать с обращения в комиссию и лишь затем, в случае отказа, переходить к подаче искового заявления. Порядок изменения остается одинаковым для каждой ситуации, меняются лишь конкретные действия, что связано с разными основаниями и имеющимися на руках доказательствами.