Как защитить себя от мошенников на рынке недвижимости

Борисова Людмила Николаевна
Старший юрист

Борисова Людмила

+7(925)664-55-76
Получить консультацию по похожему делу

Как известно, рынок недвижимости подвержен различного рода злоупотреблениям. К сожалению, граждане, приобретшие объекты недвижимости, могут их лишиться в результате недобросовестного, и, как правило, преступного поведения. В настоящей статье будут рассмотрены ситуации, которые происходят на практике при покупке недвижимости, и рассмотрены варианты защиты интересов добросовестных приобретателей.

По какой причине приобретатель может лишиться недвижимости

Лишить недвижимости может только суд.

Приобретатель лишается полученной по договору купли-продажи недвижимости в том случае, если данный договор был признан судом недействительным. Важно знать, что процедура признания договора купли-продажи недействительным носит исключительно судебный характер.

Что значит «недействительность» договора (сделки)? Недействительность предполагает отсутствие каких-либо правовых последствий сделки, иными словами, продавец считается не имеющим правовых оснований на полученные деньги, а покупатель — не приобретшим ее (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Признание по суду договора купли-продажи квартиры недействительным влечет за собой обязанность сторон договора возвратить все полученное по сделке: то есть покупатель лишается права собственности на жилье, которое он добросовестно приобрел.

Какие возможны ситуации, когда договор купли-продажи признается недействительным

Данные ситуации столь многообразны, что представляется целесообразным провести их определенную классификацию.

Проблемное основание приобретения имущества

Приобретение в результате наследования

Во-первых, наследование как способ перехода имущества после смерти человека — совершенно нормальный способ возникновения прав у продавца. Однако для покупателя существуют следующие риски. Во-первых, возможна ситуация, когда покупатель, который приобрел недвижимость у единственного наследника, получает иск от человека, который считает себя также наследником.

Дело в том, что законом предусмотрена возможность восстановления срока принятия наследства в случае, если «забывчивый» наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам. Если такой наследник докажет эти обстоятельства, то он сможет вступить в наследство, а сделка между другим наследником и покупателем будет аннулирована.

Во-вторых, существует такая практика, когда не самые честные граждане незаконно получают решение суда, позволяющее им наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде какого-то маленького городка. Получив такое решение, они опять-таки вновь идут в суд оспаривают сделку между настоящим наследником и покупателем (по схеме, описанной ранее).

Как противодействовать? В первом случае следует оспаривать тот факт, что новый наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по какой-то уважительной причине. Во втором случае — добиваться пересмотра состоявшегося судебного решения.

Приобретение квартиры в результате приватизации

Весьма полезно посмотреть расширенную выписку из ЕГРН перед приобретением имущества. Выглядит такая выписка примерно так:

Пример документа

В этой выписке указываются лица, имеющие право постоянного проживания в квартире. Например, такое бессрочное право есть у лиц, которые отказались от участия в приватизации совместно с другими членами семьи и обрели специальное право бессрочного проживания. Они имеют право проживать там даже при смене собственника.

Как противодействовать? Здесь необходимо будет договариваться с таким лицом, принудить его покинуть недвижимость правовыми средствами практически невозможно.

Недвижимость приобретена продавцом по недействительной сделке

Если продавец сам приобрел недвижимость по недействительной сделке (например, до этого она была похищена и имела место цепочка сделок для «заметания» следов), то он и не может передать покупателю права собственности на объект. Соответственно, купля-продажа такой квартиры не делает покупателя собственником.

Как противодействовать? Надлежащей защитой будет доказывание в суде факта добросовестного приобретения.

Недвижимость продана продавцом без согласия супруга

Семейное законодательство исходит из того, что распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов возможно только при нотариально удостоверенном согласии другого супруга на сделку. Иными словами, для продажи недвижимости продавец должен иметь согласие супруга. Если такого согласия нет, то сделка по продаже может быть признана судом недействительной, а покупатель потеряет приобретенную недвижимость и, как правило, деньги.

Как противодействовать? Покупатель должен ссылаться на то, что он не знал и не должен был знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Близкой по сути является ситуация, когда супруг продавца, директор крупной компании, оказывается под бременем субсидиарной ответственности по долгам компании (законодательство о банкротстве предусматривает взыскание убытков с контролирующих лиц при нехватке имущества компании) и отвечает своим имуществом перед кредиторами компании, которой он руководил. Проблема в том, что его имущество может быть не выделено из общего имущества супругов и недвижимость, которую продал его супруг, могут направить в конкурсную массу в деле о банкротстве. В таком случае покупатель также может лишиться своего имущества.

Как противодействовать? Нужно будет также доказывать в суде факта добросовестного приобретения недвижимости.

Личность продавца: на что нужно было обратить внимание

Недееспособность или ограниченная дееспособность

Гражданское законодательство предусматривает способность быть участником экономического оборота не за всеми гражданами. Малолетние и несовершеннолетние дети, психически больные, больные алкоголизмом и наркоманией не могут совершать определенные сделки. К их числу относятся сделки в отношении недвижимости. Заключение с такими гражданами сделок грозит их признанием недействительными. Перед заключением договора с гражданами, поведение которых вызывает определенные вопросы, рационально запросить у них справку о том, что они не состоят на учете у врача-психиатра и врача-нарколога (справка ПНД и НД, примерно, как на фото).

Пример справки

Что делать, если вы приобрели квартиру у таких граждан? Как правило, названные граждане используют свое состояние, чтобы возвращать квартиры, а деньги присваивать себе. В суде целесообразно ссылать на явную недобросовестность такого лица. Также рационально обратиться в правоохранительные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

Полностью дееспособный, но невменяемый

Купля-продажа недвижимости, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. На практике это означает необходимость при наличии сомнений требовать справку ПНД и НД.

Что делать, если вы все-таки заключили сделку по покупке недвижимости с таким лицом, поведение которого было подозрительным, и оно обратилось в суд? Целесообразно также утверждать о недобросовестности такого продавца.

Проблемная недвижимость

Арест

Арест предполагает собой властное решение судьи, которым запрещаются любые сделки в отношении арестованного имущества. Если вам так не посчастливилось приобрести недвижимость, в отношении которой по суду установлен арест имущества, то приобретенная недвижимость не будет считаться перешедшей к вам, поскольку эта сделка нарушала закон.

Что делать, если вы оказались такой в ситуации? Представляется целесообразным ссылаться на явную недобросовестность продавца и требовать от него возмещения всех причиненных вам убытков.

Недвижимость часто меняла собственников

Любой специалист по недвижимости скажет, что если недвижимость два и более раза меняла собственников, то ее стоит обходить стороной. Если вы все-таки купили такую квартиру, то велика вероятность, что настоящий правообладатель квартиры обратится к вам с требованием возврата ему этого недвижимого имущества.

Выводы

Если вы еще не купили квартиру, то нужно внимательно изучать документы, касающиеся личности продавца, оснований приобретения недвижимости и самой этой недвижимости. Если вы оказались в одной из описанной в этой статье ситуации, очень советую обратиться к профессионалам для защиты свои прав. Команда Адвокатского Бюро Moscow legal готова оказать вам качественную юридическую помощь по этому вопросу.

Порядок нашей работы

Бесплатная консультация 1. Предварительная бесплатная консультация по телефону или онлайн 1. Консультация по телефону

Встреча в офисе 2. Встреча в офисе. Изучение документов, оценка перспективы дела 2. Встреча в офисе

Заключаем соглашение 3. Заключаем соглашение

Работаем по делу 4. Работаем по делу