Разрыв отношений часто сопровождается разделом совместно нажитого имущества. Супруги могут договориться миром или обратиться в суд, доверяя решение вопроса профессионалам. Ипотека при разводе также подлежит делению при определенных условиях — времени заключения договора, намерений сторон относительно имущества и наличия совместных детей.
Что такое ипотечный кредит
Ипотека — залог недвижимости, оформляемый в рамках кредитного договора с банком. Люди приобретают жилье за счет заемных средств и до полного погашения задолженности предмет сделки принадлежит банку. Имущество регистрируется на имя заемщика, но с обременением и служит залогом. Оформляется все в общем документе, поэтому сделку целиком считают ипотекой. Если должник не расплатится, банк вправе забрать квартиру.
Закон о единственном жилье здесь недействителен. Кредитор волен распоряжаться залоговой недвижимостью и отнять ее для погашения долга. Вне зависимости от прописанных там малолетних детей или отсутствия у заемщиков другого жилья.
Если ипотеку оформляла супружеская пара, они оба могут быть указаны заемщиками в договоре и нести ответственность за погашение. Такая недвижимость относится к совместному имуществу вне зависимости от степени выплаты долга.
Варианты раздела квартиры, приобретенной в ипотеку
Согласно законодательству, при разводе все нажитое супругами делится пополам — недвижимость, накопления и долги. С ипотекой сложнее, т. к. без одобрения банка никаких операций с залоговым имуществом производить нельзя, даже суд не вправе. Кредитор заинтересован в сохранении условий сделки неизменными и следит за действиями клиентов.
Варианты раздела ипотечной квартиры супругов при разводе могут быть следующие.
- При согласии банка имущество продается, вырученные средства идут на выплату ипотеки.
Оставшуюся сумму супруги делят пополам. Вариант приемлем, если супруги планируют избавиться от квартиры или не могут дальше погашать кредит самостоятельно. Может осуществиться, если банк пойдет навстречу. Возможен компромисс — при погашении имеющегося займа после реализации квартиры оставшуюся сумму допускается внести как первоначальный взнос, чтобы приобрести другое жилье. Или оформить два кредита на два объекта недвижимости. Таким образом супруги разменяют жилье с помощью ипотеки. Сложность возникнет с поиском клиента, продается имущество с обременением долго, требуется выполнить ряд процедур. Большое значение имеет сотрудничество разводящейся пары, чтобы они действовали вместе от начала сделки и до конца.
Если ипотеку первоначально брал один супруг, то второму нужно официально отказаться от претензий на имущество.
Нужно попросить суд оставить выплату долга и жилье второй стороне. Тогда отказавшийся получит компенсацию, размер которой составит половину средств, переданных кредитору за время брачного союза. Банк одобрит, ведь условия договора останутся неизменными.
- Раздел имущества поровну — суд, изучив кредитный договор, установит размер платежей каждой стороне.
Причем главным заемщиком останется тот, на кого изначально ипотека была оформлена. Пропускать платежи нельзя, отвечать перед банком также придется ему. Заявления о виновности второй стороны в просрочке не принимаются. Супругам достанется ½ части имущества и долги пополам.
В судебной практике нет универсальной схемы решения такой проблемы. Третьим участником раздела залогового имущества будет банк, требующий выполнения взятых обязательств. Ситуацию может усложнить наличие общих несовершеннолетних детей. Поэтому перед началом бракоразводного процесса стоит задействовать профессионального юриста и постараться договориться со второй стороной. Желание пойти навстречу существенно ускорит процедуру.
Когда ипотечная квартира делится не поровну
При отсутствии брачного договора ипотечная квартира наравне с другим имуществом супругов подлежит разделу (статья 256 в ГК РФ и 33 статья в СК РФ). Суды часто делят по ½ каждой стороне, не вникая в нюансы, дальше собственники решают сами, как распорядится долями. В ряде случаев раздел имущества происходит иначе:
| Обстоятельства | Описание |
| Есть дети | При разводе с детьми суд определяет место жительства несовершеннолетних. Тот родитель, с кем остается ребенок, может получить большую долю совместного имущества. |
| Приобреталась до брака | Ипотеку гражданин взял до свадьбы и погашает долг самостоятельно. Тогда полноправным владельцем имущества останется он, лишь дети вправе проживать там после расставания родителей. |
| Соглашение | Стороны договорились сами — одному достается квартира и долг по ипотеке, а второй получает компенсацию. |
| При покупке вложены деньги родителей | Суд учтет материальный вклад старшего поколения при распределении имущества. Если передача денег сопровождалась оформлением документов, есть свидетели и сам получатель не отрицает этого. Большая часть квартиры достанется тому, кто вложил (чьи родители вложились). |
| Долевая собственность | При оформлении недвижимости супруги зарегистрировали свои доли, став долевыми собственниками. Каждый вправе распоряжаться своей частью жилья независимо от второй стороны. Суд может оставить это неизменным, тогда раздела не будет. |
| Третий владелец | Часть жилья оформлена на ребенка, при разводе она затронута не будет. Супруги разделят оставшиеся 2 части квартиры между собой. |
| Обмен на алименты | Супруги могут использовать раздел имущества и заключить сделку: муж оставит жене большую часть ипотечной квартиры, сам будет на время (или навсегда) освобожден от выплаты алиментов. Это поможет ему погашать кредит без дополнительных финансовых обязательств. |
Стороны вправе самостоятельно выбрать лучший вариант для себя, если достигнут консенсуса на суде (или до процесса), оформив письменное соглашение.
Если квартира куплена до брака
Согласно положениям ГК РФ и СК РФ все, что было приобретено (нажито) до регистрации брака, считается личным. Однако, вторая сторона может подтвердить в суде свой вклад в ипотечное жилье:
- внесения платежей из собственных/семейных средств;
- проведение ремонта в квартире после заключения брака.
Если квартира приобреталась в строящемся доме, то оформить ее в собственность можно лишь после окончания работ и сдачи в эксплуатацию. Если это произошло после заключения брака, то супруг вправе потребовать свою долю в суде или выплаты ему денежной компенсации.
Как поделить квартиру и ипотечный кредит в случае согласия банка
Заручившись одобрением банка, разделить свое ипотечное жилье супруги могут следующим образом:
- Получить письменное согласие кредитора на переоформление.
- В суде потребовать изменить первоначальный состав заемщиков, выделив долю супругов по квартире и долгу. Главное решить вопрос с выплатой долга — будут оба вносить 50% платежей каждый или финансовое бремя понесет один.
- Закрепить получившийся результат в суде.
- Или продать квартиру, часть вырученных денег отдать кредитору для окончательного погашения долга. Остальное поделить между собой.
Вне зависимости от выбранного пути несение обязательств перед банком останется неизменным. И просрочка наказывается штрафными санкциями — кредитору все равно, женат заемщик или уже разведен. Если заемщиками выступают оба супруга, банк может отказаться переоформлять ипотеку на одного, только освободив второго. Решить проблему поможет привлечение третьего человека, согласного помочь с погашением займа.
Если после развода заемщик отказывается платить дальше, банк вправе через суд требовать погашения кредита. Иначе отберет залоговое имущество для реализации на торгах.
Особенности раздела недвижимости, приобретенной за счет военной ипотеки
Согласно положениям СК РФ, совместным имуществом не считаются средства, получаемые гражданином в качестве специальных выплат. Недвижимость, приобретаемая в рамках программы военной ипотеки, общей не будет. Соответственно, разделить ее нельзя. При разводе собственность останется у гражданина, купившего ее за деньги, выделенные Минобороны.
ли в приобретении жилья были вложены кроме государственной дотации еще деньги супругов, то будет учтена доля военного и его жены (мужа):
- стороны самостоятельно решают вопрос о дележе собственности;
- обращаются в суд.
При втором варианте нужно подтвердить документально факт использования семейного бюджета. Тогда часть военного останется его собственностью, а вторая, оцененная на сумму вложения общих денег, будет поделена между сторонами.
Военную ипотеку также нужно погашать, здесь действуют следующие нормы законодательства:
- Пока жилищный заем не будет выплачен, квартира считается собственностью кредитора.
- Переоформление договора не предусмотрено.
- Выплачивать кредит должен военнослужащий, на кого был заключен договор. Он считается основным заемщиком.
- Второй супруг вправе отказаться погашать долг и требовать с него участия нельзя. Основной заемщик продолжит нести обязательства даже после завершения военной службы.
- Недвижимость, приобретаемая исключительно на средства НИС, не делится.
- Военнослужащий вправе получить дотацию вне зависимости от семейного положения. И согласия второй половины на оформление военной ипотеки не нужно.
Супруги могут заключить брачный контракт, где указать жилищные права каждого на приобретаемое имущество.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов
Имеет значение время заключения договора — до брака или после, а также нюансы сделки:
- Заемщик один супруг — неважно, он подписывал платежные документы или в выписке ЕГРН указан как единственный собственник. Если квартиру покупали в браке, то имущество считается общим, соответственно, делится поровну.
- Созаемщики — супруги поровну несут финансовое бремя, и каждый вносимый платеж идет от имени обоих. Ситуация останется неизменной после развода, банку все равно, какое семейное положение клиентов. Изменить что-то можно, обратившись к кредитору или через суд.
- Были внесены личные средства жены/мужа в качестве первоначального взноса или обычного платежа — часть квартиры, приобретенной на эти деньги, считается личной, остальное общим.
- Кредит брали до свадьбы, но вместе — оба супруга все равно будут созаемщиками, каждый вправе получить ½ часть недвижимости.
Квартира и долг считаются неделимым целым до погашения кредита и снятия обременения. Супруги могут распределить по-своему, чтобы долг продолжал выплачивать один, а недвижимость досталась второму, если банк согласен.
В каких случаях квартира точно не является совместным имуществом
Не считается общей недвижимость, в случаях:
- унаследована или подарена супругу другим человеком;
- ипотека была оформлена до брака и выплачивается за личные средства заемщика;
- взята в рамках программы военной ипотеки без участия второй стороны;
- была зарегистрирована на общих детей, супруги отказались от права владения;
- вторая сторона добровольно отказывается от притязаний на жилье.
Или если супруги заключили между собой брачный договор, где указали метод распределения собственности, нажитой в период брака.
Раздел ипотеки, если в семье несовершеннолетние дети
Делить имущество с детьми сложнее, законодательство требует сохранить несовершеннолетним единственное жилье, где они прописаны и живут постоянно. Или предоставить равное (лучшее). Органы опеки вправе вмешаться в судебный процесс, если будут нарушены права детей. Возможны следующие варианты раздела ипотечной квартиры:
- Супруг, с кем останется жить ребенок, получает большую долю при согласии второй стороны. Взамен тому достается компенсация или временное освобождение от выплаты алиментов.
- Имущество делится поровну, что чаще всего происходит в судебной практике. Наличие детей не меняет ситуацию, т. к. взрослые участвуют в сделке и погашении кредита.
- При вложении материнского капитала часть жилья нужно оформить в собственность детей, она не делится.
- Суд может потребовать от второго родителя выплачивать для погашения ипотеки 50% сверх назначенных алиментов первому, с кем остался жить общий ребенок.
Стороны могут договориться сами, выбрав наиболее приемлемый вариант и закрепить это письменным соглашением.
Ипотека при разводе, если использован материнский капитал
Закон разрешает использовать средства маткапитала в качестве первоначального взноса или части платежа по ипотеке для приобретения квартиры. Сделка регулируется органами опеки, которые налагают на родителей обязанность оформить часть жилья в собственность детей, наделив их равными долями. Происходит это после выплаты кредита, когда обременение будет снято. Детское имущество при разделе не затрагивается, делится лишь оставшаяся часть.
Например, маткапиталом оплатили 30% стоимости недвижимости, эти 30% нужно разделить поровну между родителями и всеми детьми. Если отец при покупке вложил 20% своих денег, то эта часть жилья будет его собственной, не подлежащей распределению. Останется 50%.
Как делится ипотека при разводе, взятая в браке — пошаговая инструкция
Инициировать процедуру может любой из супругов до развода, в процессе или после него (в рамках установленного законом срока давности):
- Попытка договориться миром между собой — обсудить ситуацию и найти решение, устраивающее обе стороны. Это обязательное условие перед обращением в суд.
- Посетить свой банк для получения письменного одобрения на совершение действий — раздел квартиры с распределением долговых обязательств, реализация имущества или иной вариант, выбранный супругами.
- Составить общий/индивидуальный иск в суд, собрать пакет необходимых документов.
В этот пакет входят:
- ипотечный договор;
- документы на имущество;
- отчет оценщика о стоимости объекта;
- выписка банка об остатке непогашенного займа;
- выписка ЕГРН;
- квитанция оплаченной госпошлины;
- паспорт истца;
- график платежей;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении детей;
- письменное разрешение банка;
- справка 2-НДФЛ.
Иные бумаги, подтверждающие факт вложений собственных средств на приобретение квартиры. Например, банковские выписки, дарственная, договор продажи автомобиля (вырученные деньги истец отдал для погашения займа), сертификат маткапитала и пр.
В указанный сотрудниками суда день заседания стороны вправе выступить с заявлениями, предоставив собранные доказательства заранее. Можно пригласить свидетелей при необходимости.
Выслушав участников и рассмотрев все обстоятельства дела, суд выносит решение, которое обретет законную силу через месяц с даты оглашения. Граждане вправе подать апелляцию в рамках установленного срока (месяц).
Без одобрения банка суд не вправе решать дальнейшую судьбу ипотечного имущества, т. к. фактическим собственником до погашения займа считается кредитор.
Совместное погашение
Супруги могут разделить залоговое имущество поровну, взяв на себя 50% финансового бремени:
- Если это изначально было закреплено в договоре, то одобрения банка не требуется, ведь условия погашения останутся неизменными.
- Выступая равными созаемщиками, муж и жена после развода продолжат вносить равные платежи при одобрении банком, который получит вместо одного заемщика двоих.
Главное не допускать просрочек, четко следуя графику. И уведомить кредитора о возможных задержках при ухудшении финансового положения. Стороны могут поддерживать друг друга — например, муж внесет полный платеж за обоих, а долг потом вернет жена.
Один из созаемщиков становится титульным
Сторона, имеющая больший финансовый доход, может взять на себя основную часть финансового бремени. ГК РФ (322-323 статьи) наделяет всех заемщиков одинаковыми правами. Но один может стать титульным, взяв на себя обязательство по кредиту — инициатором оформления. На его имя будет оформлена залоговая собственность и договор, он же отвечает за полноту и своевременность платежей. При просрочке или прекращению поступления денег банк спросит у титульного заемщика.
Досрочное погашение
Чтобы убрать обременение с недвижимости, можно досрочно погасить ипотеку, если такое предусмотрено соглашением:
- С одобрения банка реализовать квартиру, потратив часть вырученных денег на выплату долга.
- Своими силами разобраться с ипотекой и перерегистрировать недвижимость в Росреестре на свое имя.
Супруги могут решить вопрос до развода, тогда им останется поделить деньги или жилье без долгов.
Продажа квартиры с разрешения банка
Являясь фактическим владельцем залоговой собственности, банк может одобрить реализацию:
- Заемщики уведомляют кредитора о своих планах продать квартиру с последующим погашением долга за счет вырученных средств.
- Самостоятельно ищут покупателя, договор купли-продажи заключается при участии банка.
- После получения средств от покупателя банк снимает обременение для переоформления квартиры на новое имя.
- Вырученные деньги распределяются — часть идет на погашение ипотеки, остальное достается супругам.
Кроме необходимости снять обременение и участия банка сделка продажи проходит стандартно. Можно привлечь риелтора для поиска покупателя или действовать самим.
Взятая в гражданском браке
Гражданский брак — вид сожительства, когда люди ведут совместное хозяйство, не регистрируя отношения. При оформлении ипотеки им нужно заключить между собой брачный договор или распределить роли перед банком — один будет поручителем, а второй основным заемщиком. Решив расстаться, поручитель должен в суде предоставить доказательства совместного проживания и погашения долга общими силами.
Лучшим вариантом будет брачный договор, содержащий все нюансы раздела имущества пары.
При заключении брачного договора
Согласно положениям 40 статьи в СК РФ, брачный договор — вид соглашения лиц, кто вступает в брак или законных супругов, определяющий права и круг обязанностей, касающихся имущества. Может заключаться до регистрации отношений или после.
При наличии договоренности имущество делится согласно указанному там порядку. Стороны имеют право через суд аннулировать договор или внести изменения.
